อสังหาริมทรัพย์
ผังเมืองใหม่ดันราคาคอนโดแพง คนเริ่มทำงานหมดสิทธิ์อยู่ในเมือง


มนุษย์เงินเดือนความหวังริบหรี่ซื้อคอนโดมิเนียมในเมือง เพราะรายได้ไม่พอยื่นกู้  ต้นเหตุหลักเพราะราคาที่ดินแพง และผังเมืองใหม่ทำให้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดคอนโดในเมืองพัทยา ระดับราคาไม่ถึง 2 ล้านคึกคัก ส่วนระดับไฮเอนด์ยังหงอย

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ความนิยมซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบในเขตเมือง เพื่อลงทุนยังมีอยู่ตลอดเวลา  โดยกลุ่มที่ซื้อมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ  เป็นผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ขณะเดียวกันในปี 2556 กรุงเทพฯมหานครจะประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่  ซึ่งมีการกำหนดเรื่อง FAR หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน จากที่เคยสร้างพื้นที่ได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน ผังใหม่ลดลงเหลือ 5-7 เท่า ผู้ประกอบการก็ต้องปรับขึ้นราคาขายตามต้นทุนที่สูงขึ้น

จากเหตุผลดังกล่าวส่งผลให้ผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่มจบการศึกษา หรือคนที่เพิ่มเริ่มทำงาน ซึ่งวุฒิปริญญาตรี จะมีเงินเดือนเริ่มต้นตามกฎหมาย 15,000 บาท ต่อเดือน  จะไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ เพราะรายได้ไม่เพียงพอกับจะยื่นกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่มีอยู่ในตลาดได้ หากจะซื้อจริงๆก็ต้องหาผู้กู้ร่วม

ปัจจุบัน ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยเริ่มต้นที่ยูนิตละ 2 ล้านบาท ปรับขึ้นเกือบ 100% เทียบกับเมื่อ 2-3 ปีก่อน  ในราคาดังกล่าว หากผู้ซื้อจะยื่นกู้ ต้องมีรายได้ต่อเดือน 40,000 บาทขึ้นไป แต่หากคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยที่มีราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ยื่นกู้ก็จะต้องมีรายได้ขั้นต่ำเดือนละ 20,000 บาทขึ้นไปเช่นกัน ด้วยเงื่อนไขเหล่านี้ เป็นผลให้คนที่เพิ่งเรียนจบ หรือเพิ่งทำงาน หากต้องการที่อยู่อาศัยอาจต้องไปมองหาโลเกชั่นย่านชานเมือง
           

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้คอนโดมิเนียมในเมืองมีราคาแพง เพราะราคาที่ดินในเมืองแพง ประกอบกับผังเมืองใหม่จะมีผลต่อการแบ่งสัดส่วนการใช้ที่ดิน นอกจากนั้น ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายราว 10,000-20,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งหมดถือเป็นต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงที่จะประกอบการกำหนดราคาขาย

ด้าน รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า  แนวโน้มคนรุ่นใหม่ที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจากนี้ไปถึงอนาคต จะเหมือนในต่างประเทศคือ ต้องซื้อบ้านที่อยู่นอกเมือง เพื่อพักผ่อนในวันหยุด แต่ในวันทำงานต้องใช้วิธีการเช่าคอนโดมิเนียมในเมือง  เพราะราคาคอนโดมิเนียมแพงจนไม่สามารถซื้อได้

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  กล่าวว่า ตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัทยา ณ เดือนกรกฎาคม 2555 มีจำนวน 232 โครงการ รวมกัน 49,000 หน่วย โดย 80% ของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเป็นห้องชุด ส่วนที่เหลือเป็นบ้านเดี่ยว 13% อันดับ 3 เป็นบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ อย่างละ 3% โดย 87% ของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่เป็นโครงการอาคารชุด และที่เปิดมากที่สุดคือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท

ทั้งนี้ห้องชุดที่ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทขายดีที่สุด โดยคาดว่าจะขายได้หมดในเวลาอีกไม่เกิน 3 เดือนข้างหน้า หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อีก ส่วนห้องชุดราคาเกิน 3 ล้านบาท จะขายได้ช้าลง และโดยเฉพาะกลุ่มที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท กลับตกอยู่ในภาวะที่ชะลอตัว เพราะราคาแพงเกินความต้องการของผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตาม ห้องชุดที่ขายดีที่สุดมีราคาไม่เกิน 30,000 บาทต่อตารางเมตรกลุ่มหนึ่ง และราคา 40,000-50,000 บาทอีกกลุ่มหนึ่ง ซึ่งก็คือห้องชุดราคาปานกลางและราคาค่อนข้างถูก ส่วนห้องชุดที่มีราคาเกินกว่า 120,000 บาทขึ้นไปจะขายไม่ดี เป็นสินค้าที่ไม่ควรสร้างขาย เพราะอุปสงค์มีจำกัดมากจริงๆสำหรับห้องชุดที่ขายดีมีทั้งขนาดไม่เกิน 40 ตารางเมตร และขนาด 71 ตารางเมตรขึ้นไป ส่วนขนาด 121 ตารางเมตรขึ้นไป จะขายได้ช้ามาก

 


บันทึกโดย : Adminวันที่ : 27 ส.ค. 2555 เวลา : 02:07:49
05-07-2020
Feed Facebook Twitter More...

อัพเดทล่าสุดเมื่อ July 5, 2020, 8:34 pm