“อนันต์ อัศวโภคิน”อดีตพี่เบิ้มวงการอสังหาริมทรัพย์ เผย NPL พุ่งสูงขึ้นหลังไตรมาส 3 แน่นอน จับตาบ้านดาวน์ต่ำกว่า 10% และลูกค้าอาชีพอิสระความเสี่ยงสูง หวั่นลูกค้าโอนไม่ได้ เหตุรายจ่ายสูง หนี้ท่วม แถมแบงก์เข้มปล่อยกู้ 

นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะมีอัตราการเติบโตปานกลาง โดยยอดขายจะไม่โตไปมากกว่าปี 2556 เนื่องจากยอดขายของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในปีนี้เติบโตมาก ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะโตมาก ตามยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่มีอยู่ในมือจำนวนมากในปัจจุบัน

ทั้งนี้ ปัญหาสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องระมัดระวัง คือ ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากผู้บริโภคมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายภาคครัวเรื่อนสูงขึ้น โดยเริ่มเห็นการผ่อนล่าช้าเกิน 60 วันมากขึ้นเรื่อยๆ และจะเห็นธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

โดยที่อยู่อาศัยที่วางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% และกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระ จะมีความเสี่ยงมากที่สุด เพราะกลุ่มที่ดาวน์ต่ำจะไม่มีวินัยทางการเงินเก็บออมเงินน้อย เมื่อมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นก็จะกลายเป็นหนี้เสียได้ง่าย ส่วนอาชีพอิสระในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลุ่มนี้รายได้ลดลงมาก ก็ทิ้งเงินดาวน์ได้เช่นกัน

“จากสถิติพบว่า 50% ของ NPL ที่อยู่อาศัยมาจากกลุ่มดาวน์ต่ำ และผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ สิ่งหนึ่งที่จะป้องกันได้คือ เพิ่มเงินดาวน์อย่างน้อย 15% เพื่อป้องกันการทิ้งดาวน์ ซึ่งในอดีตกำหนดวางดาวน์สูงถึง 30%”

นอกจากนี้ ปัญหาของผู้ประกอบการ คือ แบ็คล็อกด้อยคุณภาพ ขายได้โอนไม่ได้ ซึ่งเกิดจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และภาระหนี้ของลูกค้าที่เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อคจำนวนมากอยู่ในมือจะประสบปัญหาด้านการก่อสร้างและส่งมอบไม่ทันตามกำหนด อีกทั้งต้นทุนก่อสร้างที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น จะส่งผลให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะเซ็นสัญญาก่อสร้างและล็อคราคาวัสดุล่วงหน้าแล้วก็ตาม หากต้นทุนเพิ่มมากๆ ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานได้แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ก็ตาม

นายอนันต์กล่าวต่อว่า ในอนาคตผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก จะต้องปรับตัวรับกับการแข่งขันของรายใหญ่ โดยเฉพาะด้านการก่อสร้างที่รายใหญ่จะหันมาลงทุนระบบก่อสร้างสำเร็จรูปทำให้สร้างได้เร็วขึ้น และยังลดปัญหาขาดแคลนแรงงานได้ แต่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กไม่ควรลงทุนสร้างโรงงานผลิตวัสดุสำเร็จรูปเอง เพราะหากจำนวนบ้านไม่มากพอ วัสดุที่ผลิตออกมาก็จะเหลือกลายเป็นต้นทุนที่ต้องแบกรับ

ทั้งนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกำไรขั้นต้นที่สูงมาก ประมาณ 30-35% สูงกว่าหลายธุรกิจ แต่ในปัจจุบันค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการการเพิ่มขึ้นมาก อาทิ ค่าใช้จ่ายในด้านบุคลากร โฆษณาการตลาด และการก่อสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการให้ดี สิ่งไหนไม่จำเป็นก็ควรจะตัดออก เพราะเป็นตัวชี้วัดกำไรสุทธิของผู้ประกอบการ ซึ่งหลักสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ คือ 1. คุณภาพการก่อสร้าง 2. บริการทั้งก่อนขายและหลังการขาย และ 3. ระยะเวลาที่ได้สัญญากับลูกค้า

นายอนันต์กล่าวต่อว่า ตามแผนการลงทุนขยายเส้นทางรถไฟฟ้ากระจายออกไปยังชานเมือง ระยะเวลา 7 ปี จะมีสถานีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 220 สถานี ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคหันมาซื้ออยู่อาศัยมากแนวรถไฟฟ้ามากยิ่งขึ้น และทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาลงทุนสร้างคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีการลงทุนสร้างคอนโดฯเฉลี่ยสถานีละ 15 อาคาร อีก 7 ข้างหน้าคาดว่าจะมีคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าสูงถึง 3,000 อาคาร ซึ่งถือว่าจำนวนมากเกินไป ดังนั้นผู้ประกอบการควรพิจารณาการลงทุนคอนโดฯอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันภาวะโอเวอร์ซัปพลายที่อาจเกิดขึ้นได้โดยไม่รู้ตัว

ด้าน นายสมชัย สัจจพงษ์ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์มีความแข็งแกร่ง รัฐบาลไม่จำเป็นต้องออกมาตรการใด้มากระตุ้นในระยะนี้ นอกจากนี้โครงการพัฒนาระบบอินฟสตัคเจอร์ 2 ล้านล้านบาท ซึ่งปีหน้าคาดว่าจะมีเม็ดเงินในโครงการดังกล่าวเข้ามาในระบบประมาณ 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตาม หากโครงการดังกล่าวมีความชัดเจนในด้านงบประมาณและแผนการดำเนินงาน จะทำให้ภาคเอกชนสามารถวางแผนการลงทุนระยะกลางและยาวให้สอดคล้องไปกับโครงการของภาครัฐได้ ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจของไทยหลุดพ้นจากภาวะถดถอย