"ไนท์แฟรงค์" ฟันธงราคาคอนโดฯในเขตสีลม สาทร พระราม 3 ปรับตัวสูงขึ้น เผยขนาด 1 ห้องนอน ปล่อยเช่าราคาสูงกว่า ขนาด 2 ห้องนอน ชี้การเมืองร้อนแรง ช่วยสร้างสมดุลตลาดคอนโดมิเนียม
นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและผู้อำนวยการหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 ประมาณ 2,000 ถึง 4,500 ยูนิตต่อปี ซึ่งทำให้บริเวณนี้มีซัปพลายคอนโดมิเนียมคิดเป็น 4-8% ของตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพฯ
สำหรับคอนโดมิเนียมเกรดบีในย่านสีลม-สาทร-พระราม 3 นับตั้งแต่ปี 2551-2556 มีจำนวน 4,020 ยูนิต คิดเป็น 29% ของซัปพลายในบริเวณนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมเกรดซีแล้ว พบว่ามีการแข่งขันในการปล่อยเช่ามากกว่าเพราะมีซัปพลายเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด เนื่องจากในสีลม สาทร และพระราม 3 ที่ดินมีอย่างจำกัด อีกทั้งต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นมีอัตราการเติบโตในย่านนี้คิดเป็น 7.8%
นายข่าน กล่าวว่า ตามปกติแล้ว ผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าที่พักอาศัยในกรุงเทพเป็นเวลา 1 ปี ยิ่งผู้เช่าทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาสั้นๆ อัตราค่าเช่ายิ่งมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ขนาด 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 2 ห้องนอน จำนวนซัปพลายยูนิต 1 ห้องนอนที่สูงกว่าในตลาดจึงทำให้เกิดการแข่งขันในการปล่อยเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น
สำหรับการลงทุนนั้น เจ้าของต้องซื้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้เป็นเวลา 5 ปีเพื่อเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) สำหรับการขายคอนโดมิเนียม ดังนั้นจึงควรมองการลงทุนคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนระยะยาวที่ได้ประโยชน์จากทั้งผลตอบแทนค่าเช่าและการเพิ่มมูลค่าของทุนที่เป็นไปได้ด้วย
โดยขนาด 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับนักลงทุนคิดเป็น 6.1% ถึง 7.7% จากค่าเช่าเดือนละตั้งแต่ 18,000 ถึง 35,000 บาท ส่วนขนาด 2 ห้องนอนให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าสำหรับนักลงทุนคิดเป็น 6.3% - 6.8% จากค่าเช่าเดือนละตั้งแต่ 25,000 ถึง 50,000 บาท
โดยอัตราค่าเช่าขนาด 1 ห้องนอน บนถนนเจริญราษฎร์ถูกตั้งราคาไว้อย่างต่ำตั้งแต่เดือนละ 15,000 – 20,000 บาท. ให้ผลตอบแทนค่าเช่าคิดเป็น 6.3 – 7.3% อัตราค่าเช่าขนาด 2 ห้องนอน บนถนนเจริญราษฎร์ถูกตั้งราคาไว้อย่างต่ำตั้งแต่เดือนละ 30,000 – 35,000 บาท ให้ผลตอบแทนค่าเช่าคิดเป็น 6.8– 7.0%
ด้านศูนย์กลางย่านธุรกิจหลัก (CBD) ในกรุงเทพฯ คือ ย่านสาทรและสีลม มีพื้นที่อาคารสำนักงาน 36% ในศูนย์กลางธุรกิจ เมื่อเปรียบเทียบโดยค่าเช่าที่สูงขึ้นในตัวเมือง คอนโดมิเนียมที่สามารถเดินทางไปมาสะดวกและอยู่ใกล้ย่านธุรกิจดังกล่าว จะดึงดูดผู้เช่าที่ทำงานในสำนักงานย่านสีลมและสาทร
นายข่าน คาดการณ์ว่า การเกิดการรวมตัวของประชาคมอาเซียนจะขับเคลื่อนดีมานด์การขยายตัวทางธุรกิจและที่พักอาศัย ซึ่งความพร้อมของระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ของประเทศไทย การลงทุนต่างประเทศของบริษัทข้ามชาติคาดว่าจะเติบโตขึ้นจากหลักฐานที่แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 90% การเติบโตทางเศรษฐกิจจากการหมุนเวียนที่มีศักยภาพของประเทศสมาชิก AEC จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาค ดีมานด์ทรัพย์สินที่พักอาศัยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอันเป็นผลมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจซึ่งจะเป็นผลดีต่อประเทศไทย
โดยไม่พิจารณาถึงการเพิ่มมูลค่าทุนที่เป็นไปได้เฉลี่ย 7.8% ของราคาคอนโดมิเนียมในสีลม สาทร และพระราม 3 คอนโดมิเนียมของไทยให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่ามากเมื่อเปรียบเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลทั้งระยะยาวและระยะปานกลางของมาเลเซียและสิงคโปร์
อย่างไรก็ตาม นายข่าน คาดว่าเพราะที่ดินที่มีจำกัดสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนค่าจ้างแรงงานและวัสดุก่อสร้าง จะผลักดันราคาคอนโดมิเนียมในอนาคต เพราะจากการประเมินราคาที่ดินครั้งล่าสุดในเดือนกรกฎาคม ปี 55 (ทำการประเมินทุก 4 ปี) ที่ดินในบริเวณสีลมถูกประเมินราคาเพิ่มขึ้นจาก 650,000 เป็น 850,000 บาทต่อตารางเมตร (จาก 162,500 บาทต่อตารางเมตร เป็น 212,500 บาทต่อตารางเมตร.) หรือเพิ่มขึ้น 7.7% ต่อปี
นายข่าน กล่าวว่าประเด็นทางการเมืองในประเทศไทยในปัจจุบันไม่ใช่ปัญหาใหญ่ สถานการณ์ดูยากลำบากในช่วง 4-5 เดือนแรก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการซื้อขายเบาบาง หลังจากนั้นสถานการณ์จะค่อยๆ กระเตื้องขึ้น
แม้จะมีความวุ่นวายทางการเมือง ภาคเอกชนยังเข้มแข็ง ผลประกอบการที่ดีของเอกชนจะช่วยเศรษฐกิจของไทยในภาพรวม ข้อดีของความไม่สงบทางการเมืองก็คือภาวะตลาดคอนโดมิเนียมไทยจะลดความร้อนแรงลงโดยปริยาย ซึ่งหมายถึงคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จะยังไม่มีการเปิดตัวออกมาและคอนโดมิเนียมที่อยู่ในตลาดอยู่แล้วจะถูกขายออกไป ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดปัญหาโอเวอร์ ซัฟพลาย
ข่าวเด่น