ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีพ.ศ.2557 ที่ผ่านมาพบกับปัญหาหลายๆ อย่างที่มีผลต่อความมั่นใจและกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และค้าปลีกที่อาศัยกำลังซื้อของคนไทยเป็นหลักล้วนได้รับผลกระทบ โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ตลาดคอนโดมิเนียมที่ในปีที่ผ่านมาเริ่มกลับมาฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่ 4 โดยในไตรมาสที่ 4 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวมากกว่า 15,560 ยูนิตมากกว่าไตรมาสที่ 3 ประมาณ 33% และมากที่สุดเมื่อเทียบกับทุกไตรมาสในปีพ.ศ.2557 ส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีพ.ศ.2557 มีจำนวนรวมประมาณ 50,100 ยูนิต น้อยกว่าจำนวนรวมในปีพ.ศ. 2556 ประมาณ 2% เท่านั้นต่ำกว่าที่คาดการณ์ในช่วงต้นปีไปมาก เพราะว่าผู้ประกอบการมาเร่งเปิดขายโครงการใหม่ๆ ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสตั้งแต่ปีพ.ศ. 2556 - 2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ในขณะที่กำลังซื้อเริ่มกลับมามากขึ้นตามความเชื่อมั่นที่ฟื้นขึ้นในช่วงเดือนมิถุนายน และขึ้นมาสูงสุดในเดือนกันยายน จากนั้นลดลงอีกในเดือนตุลาคมต่อเนื่องถึงเดือนพฤศจิกายน และปรับเพิ่มขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปีที่หลายฝ่ายคาดกรณ์ว่าเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2558 จะดีกว่าปีพ.ศ.2557 ทำให้คนไทยมีความเชื่อมั่นและกลับมาใช้เงินมากขึ้นในเดือนธันวาคม แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการฉุดกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมให้ขยายตัวขึ้นทำให้ภาพรวมของกำลังซื้อในปีพ.ศ.2557 ไม่ดีเท่าไหร่แม้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มีคนจองเต็ม 100% หลังจากเปิดขายไม่นานโดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์
ในขณะที่อุปทานเหลือขายนั้นกลุ่มของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตรหรือราคาขายไม่เกิน 2 ล้านบาท (ห้องขนาดไม่เกิน 35 ตารางเมตร) มียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาดมากที่สุด แม้จะเป็นกลุ่มที่มีฐานลูกค้ามากที่สุดในกรุงเทพมหานคร แต่ผู้ซื้อบางส่วนอาจจะติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนจึงยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม
ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร กลับขายดีมีอุปทานเหลืออยู่ไม่มากนัก โดย ณ สิ้นปีพ.ศ.2557 มีคอนโดมิเนียมในทุกระดับราคาเหลืออยู่ในกรุงเทพมหานครทั้งหมดประมาณ 40,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับยูนิตที่พร้อมจะกลับมาขายอีกรอบของกลุ่มที่ซื้อเก็งกำไร ก็อาจจะทำให้จำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากถึง 60,000 ยูนิต แม้ว่าอาจจะใช้เวลาอีกสักพักในการขายยูนิตที่เหลืออยู่ทั้งหมด แต่ผู้ประกอบการต่างๆ ยังมีความเชื่อมั่นในกำลังซื้อว่ายังคงมีความต้องการคอนโดมิเนียมอยู่ จึงเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่องในปีพ.ศ.2558 ซึ่งเกือบทุกรายมีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่าปีพ.ศ.2557 จึงคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2558 ประมาณ 55,000 ยูนิต ประกอบกับรัฐบาลประกาศจะเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งน่าจะเป็นรูปธรรมมากขึ้นในปี 2558 และจะมีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอนาคต แต่ในแง่ของกำลังซื้อคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากเมื่อเทียบกับการขยายตัวของอุปทาน
อีกปัจจัยหนึ่งที่อาจจะมีผลต่อการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียม คือ ธนาคารที่มีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อทั้งสินเชื่อโครงการ และรายย่อย ดังนั้น ในอนาคตโครงการจากผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางอาจจะลดน้อยลงไป ในส่วนของการควบรวมกิจการ หรือร่วมทุนกับชาวต่างชาติจะยังคงมีอยู่ในปีพ.ศ.2558
ในส่วนของตลาดพื้นที่ค้าปลีกก็ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการเมืองเช่นกัน โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2557 ที่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงไปต่ำที่สุดในรอบ 2 ปี เพราะปัญหาการเมือง จากนั้นก็ปรับเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องและขึ้นมาสูงที่สุดในรอบ 5 – 6 ปีในเดือนธันวาคม พ.ศ.2557 ซึ่งเป็นช่วงเทศกาลที่จะมีการจับจ่ายใช้สอยมากที่สุดของปี ซึ่งหลายฝ่ายคาดว่าความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในปีพ.ศ.2558 น่าจะคงอยู่ในระดับที่ลดลงจากเดือนธันวาคมลงไปเล็กน้อย และจะมีผลให้การคนไทยมีความกล้าที่จะจับจ่ายใช้สอยกันมากขึ้น และจะส่งผลดีต่อตลาดพื้นที่ค้าปลีก แต่อาจจะเริ่มเห็นได้ชัดหลังจากผ่านครึ่งแรกปีพ.ศ.2558 ไปแล้วเนื่องจากความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
คอมมูนิตี้มอลล์ยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวมากที่สุดในปีพ.ศ.2557 เพราะมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดใหม่ในปีพ.ศ.2557 รวมพื้นที่ประมาณ 147,000 ตารางเมตรจากพื้นที่ค้าปลีกรวมที่เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2557 ที่ประมาณ 282,600 ตารางเมตร ส่งผลให้พื้นที่รวมของคอมมูนิตี้มอลล์ในปัจจุบันมากเป็นอันดับที่สอง รองจากศูนย์การค้า ซึ่งมีพื้นที่รวมประมาณ 4,013,700 ตารางเมตร แม้ว่าจะมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่งที่ไม่ประสบความสำเร็จก็ตาม
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับพื้นที่รวมของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบอยู่ที่ประมาณ 6,881,000 ตารางเมตร และยังคงมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 – 2559 อีกประมาณ 2 ล้านตารางเมตร โดยเป็นศูนย์การค้ามากถึง 1.76 ล้านตารางเมตร และศูนย์การค้าเหล่านี้อยู่ในทำเลรอบนอกในบริเวณที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานครโดยบางแห่งอาจจะมีพื้นที่โครงการรวมทั้งหมดถึง 500,000 ตารางเมตร เนื่องจากทำเลเหล่านี้เป็นพื้นที่ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยอยู่เป็นจำนวนมากประกอบกับโครงการถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ก็ขยายไปยังพื้นที่เหล่านี้หลายเส้นทางทำให้ในอนาคตตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ตามแนวเส้นทางของโครงการรถไฟฟ้าเหล่านี้จะมีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต
นายสุรเชษฐ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า “ตลาดอาคารสำนักงานยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่องจากปีพ.ศ.2556 โดยในปีพ.ศ.2557 มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จพื้นที่รวมประมาณ 108,000 ตารางเมตร และพื้นที่รวมของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2557 อยู่ที่ประมาณ 8,174,500 ตารางเมตร และมีพื้นที่อาคารสำนักงานมากกว่า 236,000 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 – 2559 ในขณะที่อัตราการเช่าก็เพิ่มขึ้นตลอดเช่นกันในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา
โดยอัตราการเช่าในปัจจุบันสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือ เฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 90.75% แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่หลายอาคารเปิดให้บริการในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่ที่มีอัตราการเช่า และค่าเช่าสูงที่สุดคือ พื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจเนื่องจากไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เกิดขึ้นในช่วง 2 - 3 ปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าเฉลี่ยในบางทำเลขึ้นไปถึง 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมากกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในบางอาคาร และคาดว่าจะปรับขึ้นอีกประมาณ 5% ในปีพ.ศ.2558 เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจสูงเกินไปที่จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน
ดังนั้นพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก หรือพหลโยธิน จึงกลายเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจในการนำมาพัฒนาอาคารสำนักงานทั้งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า และเป็นอาคารสำนักงานของบางบริษัทที่ไม่มีพื้นที่ให้ผู้อื่นเช่า โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่รวมกันทั้งหมดมากกว่า 131,700 ตารางเมตรสร้างเสร็จในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก และพหลโยธิน
ปัจจัยที่จะช่วยส่งเสริมให้ตลาดอาคารสำนักงานในปีพ.ศ.2558 ขยายตัวต่อเนื่อง คือ ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่หลายฝ่ายคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นมากกว่าปีพ.ศ.2557 การเมืองที่มีความเป็นเสถียรภาพมากขึ้น และการที่รัฐบาลออกมาตรการส่งเสริมให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ (IHQ) และบริษัทการค้าระหว่างประเทศ (ITC) โดยมีมาตรการลดหย่อนภาษีมาดึงดูดใจ ซึ่งมาตรการนี้รัฐบาลคาดหวังว่าจะสามารถดึงดูดบริษัทขนาดใหญ่ให้ย้ายสำนักงานใหญ่มาที่กรุงเทพมหานคร หรือมาเปิดบริษัทตัวแทนการค้าระหว่างประเทศมากขึ้น”
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีพ.ศ.2558 อาจจะไม่ได้ดีอย่างที่คาดการณ์ไว้ แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศ และการเมืองในประเทศจะดีขึ้น แต่ปัจจัยอื่นๆ ยังมีคงมีผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอย และการตัดสินใจในการลงทุน หรือการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางลงไปที่อาจจะยังติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะมีโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้นในปีนี้ ทำเลรถไฟฟ้ายังเป็นที่นิยมอยู่ของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงขยายตัวต่อไปในปีพ.ศ.2558 ขณะที่อุปทานในตลาดพื้นที่ค้าปลีกก็ยังขยายตัวในอัตราสูงเช่นเดียวกับช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ แต่กำลังซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นหลังจากครึ่งแรกปีพ.ศ.2558 หรือหลังจากที่พวกเขาเห็นว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยดีขึ้น” นายสุรเชษฐ กล่าว
.jpg)
.jpg)
ข่าวเด่น