ไนท์แฟรงค์ เผยผลวิจัยระบุชัด ตลาดอสังหาฯเชิงอุตสาหกรรมชะลอตัว แต่ทำเลที่ตั้ง ผลประโยชน์ด้านภาษีพิเศษและแรงงานที่มีทักษะ ดูดนักลงทุนเข้าไทย

ผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในช่วงปลายปี 2014 อุปทานที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งหมดมีจำนวน 140,841 ไร่ เพิ่มขึ้น 3.1% จากปีก่อน โดยเฉลี่ยอุปทานที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 2-5% ในแต่ละปี

ทั้งนี้การใช้งานของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในปี 2014 จำแนกตามประเภทอุตสาหกรรมดังนี้

ประเทศไทยผลิตรถยนต์มากกว่าประเทศอื่นๆ ในแถบอาเซียน ไทยเป็น 1 ใน 10 ของผู้ผลิตรถยนต์รายใหญ่ที่สุดระดับโลก ปัจจุบันประเทศไทยผลิตรถยนต์มากถึง 55% เมื่อเปรียบเทียบจากการผลิตรถยนต์ทั้งหมดในแถบอาเซียน และในฐานะที่เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดของประเทศ อุตสาหกรรมยานยนต์ในปัจจุบันครอบครองพื้นที่มากถึง 15.7% ของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั้งหมด

ที่ดินอุตสาหกรรมจำนวนกว่า 140,000 ไร่ที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา และอุปทานในอนาคตส่วนใหญ่อยู่ในโซนชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งได้รับประโยชน์จากระยะทางความใกล้กับท่าเรือแหลมฉบังและเป็นพื้นที่น้ำท่วมไม่ถึง ภายในปีนี้ พื้นที่เกือบ 4,000 ไร่ คาดว่าจะมีความพร้อมแล้วเสร็จ

ในปี 2014 ยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมอยู่ที่ 2,276 ไร่ ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีพื้นที่เพียง 937 ไร่ใน H1 2014 และ 1,339 ไร่ใน H2 2014 ทั้งนี้ เนื่องจากความล่าช้าในการอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่หลังกลางปี 2014 ยอดขายที่ดินคาดการณ์ว่าจะฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ประเทศยังคงขาดความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างประเทศ

ในปี 2014 การกำหนดราคาของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 0.9% จากปีที่ผ่านมา ขึ้นไปอยู่ที่ 4.3% ที่ดินอุตสาหกรรมในทุกโซนเติบโตด้านราคา ราคานิคมอุตสาหกรรมในโซนตะวันออกกลางถูกบันทึกว่ามีการเติบโตสูงที่สุด โดยเปรียบเทียบจากราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น 4.3% การเติบโตของราคาในปี 2014 ไม่สูงเท่ากับปี 2013 เนื่องจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง ส่งผลกระทบด้านความต้องการที่ดินอุตสาหกรรม โดยสังเกตุได้จากยอดขายที่ลดลง แหล่งทำเล ระยะทางใกล้กับท่าเรือ สิ่งอำนวยความสะดวกแก่การขนส่งและโครงสร้างพื้นฐาน แหล่งแรงงาน และความเสี่ยงจากภัยน้ำท่วมเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาที่ดินอุตสาหกรรม

สำหรับอุปทานของพื้นที่โรงงานให้เช่าทั้งหมดภายในสิ้นปี 2014 คิดเป็น 2,553,046 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากอุปทานในปีก่อนมากถึง 88,577 ตารางเมตร แสดงให้เห็นการเติบโตขึ้นถึง 3.6% การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่เห็นได้ชัดนี้ ถูกสังเกตุหลังจากเหตุการณ์ภัยน้ำท่วมใหญ่ในปี 2011 ทำให้เกิดการพัฒนาโรงงานเพื่อรองรับความต้องการใหม่ๆในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภัยน้ำท่วม อุปทานโรงงานให้เช่าไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหากดูในแง่ของอุปทานคลังสินค้า ซึ่งมีข้อจำกัดและกฎระเบียบการพัฒนาที่ดินที่ต้องมีใบอนุญาตการดำเนินงานโรงงาน

จังหวัดชลบุรีมีอุปทานโรงงานให้เช่ามากที่สุด คิดเป็น 30% ของพื้นที่ทั้งหมด โดยมีพื้นที่โรงงานให้เช่ารวมทั้งหมด 775,636 ตารางเมตร สมุทรปราการมีอุปทานใหญ่เป็นอันดับ 2 คิดเป็น 20% ด้วยมีพื้นที่รวม 517,452 ตารางเมตร อันดับที่ 3 และอันดับที่ 4 ได้แก่ ระยอง คิดเป็น 19% และอยุธยา 17% แถบชายฝั่งทะเลตะวันออกในจังหวัดชลบุรีและสมุทรปราการมีอุปทานพื้นที่โรงงานให้เช่าที่ใหญ่ที่สุด เนื่องจากเป็นแหล่งพื้นที่สำคัญให้แก่ฮับอุตสาหกรรมต่างๆมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นฮับใหญ่ของอุตสาหกรรมยานยนต์ของประเทศ

ส่วนอุปทานในอนาคตนั่น คาดว่าจะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีกจำนวน 150,000 ตารางเมตรในจังหวัดสมุทรปราการ ชลบุรี ระยองและปราจีนบุรีในปี 2015

อัตราการครอบครองในปัจจุบันอยู่ที่ 77.6% ลดลงไป 0.1% เมื่อเทียบกับอัตราในช่วงปลายปี 2013 ทั้งนี้ ส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานโรงงานให้เช่าในปี 2014 ความต้องการด้านพื้นที่โรงงานให้เช่ารวมทั้งหมดในช่วงท้ายปี 2014 คิดเป็น 1,980,108 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 64,693 ตารางเมตรจากปีก่อน

อัตราการครอบครองในเขตสุวรรณภูมิ-บางปะกงและแถบชายฝั่งตะวันออกยังคงตัวดีขึ้นเรื่อยๆ โดยมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 93.6% และ 81.3% ตามลำดับ ส่วนใหญ่มาจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในเขตพื้นที่ ซึ่งมีที่ตั้งใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมหลากหลายแห่ง ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังและสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ

เขตสุวรรณภูมิ-บางปะกงมีระดับการครอบครองสูง เพราะอุปทานในบริเวณนี้มีจำนวนจำกัด บวกกับที่ดินเพื่อการพัฒนาโรงงานให้เช่ามีจำนวนน้อยกว่าแถบชายฝั่งทะเลตะวันออก อัตราการครอบครองในจังหวัดปทุมธานีและอยุธยายังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ซึ่งคิดเป็น 60.8% แสดงให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัว

อัตราค่าเช่าโรงงานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 205.4 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งเพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบปีต่อปี โซนชายฝั่งทะเลตะวันออกกำหนดราคาค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 224.8 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนเขตปทุมธานี-อยุธยาตั้งค่าเช่าอยู่ที่ 200.7 บาท/ตร.ม./เดือน และในเขตสุวรรณภูมิ-บางปะกงมีค่าเช่าอยู่ที่174.6 บาท/ตร.ม./เดือน

อัตราการเติบโตของค่าเช่าเพิ่มขึ้นสูงที่สุดอยู่ในแถบชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยเพิ่มขึ้น 5.6% อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าในเขตปทุมธานี- อยุธยาและสุวรรณภูมิ-บางปะกงยังคงมีเสถียรภาพมั่นคง เขตสุวรรณภูมิ-บางปะกงมีอัตราค่าเช่าโรงงานต่ำกว่าปกติ เหตุเพราะพื้นที่โรงงานให้เช่าไม่ตั้งอยู่ภายในเขตนิคมอุตสาหกรรม และยิ่งไปกว่านั้น ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในบริเวณนี้ค่อนข้างหายาก

อัตราค่าเช่าที่กำหนดไว้สูงที่สุดอยู่ในจังหวัดชลบุรีและฉะเชิงเทราในราคา 250 บาท/ตร.ม./เดือน ตามด้วยจังหวัดสมุทรปราการและระยองในราคา 230 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนอัตราสูงที่สุดในอยุธยาอยู่ที่ 220 บาท/ตร.ม./เดือน จังหวัดที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เช่น ชลบุรี ฉะเชิงเทรา สมุทรปราการและระยองกำหนดอัตราค่าเช่าสูงที่สุด

โดยภาพรวมในปี 2014 ธุรกิจตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยอ่อนแอลง เนื่องจากสถานการณ์เชิงลบจากภายในประเทศ อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนได้เป็นอย่างมาก โดยมีข้อได้เปรียบจากโครงสร้างพื้นฐาน แผนที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่อยู่ใจกลางเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ผลประโยชน์ด้านภาษีพิเศษและแรงงานที่มีทักษะ ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนคาดว่าจะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงต่อประเทศไทยในเชิงบวก

ไนท์แฟรงค์ คาดการณ์การเติบโตในด้านความต้องการจากบริษัททั้งภายในและนอกประเทศ รวมไปถึงผู้ประกอบการขนาดเล็ก ขนาดกลางและขนาดใหญ่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นของนิคมอุตสาหกรรมและการเจริญเติบโตในอุตสาหกรรมยานยนต์จาก Eco Car Phase 2 ซึ่งเสริมตำแหน่งที่แข็งแกร่งให้แก่ประเทศไทยในฐานะเป็นฮับอุตสาหกรรมยานยนต์หลักในแถบอาเซียน ซึ่งคาดว่าจะเห็นมูลค่าที่ดินอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นในแถบชายฝั่งทะเลตะวันออกและสมุทรปราการ เนื่องจากอุปทานมีจำนวนจำกัด