ไนท์แฟรงค์ เผย "ภูเก็ต หัวหิน พัทยา" ยังเนื้อหอม นักลงทุนไทย/เทศ แห่ลงทุน แม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประเภทรีสอร์ทที่มีชื่อเสียงในประเทศยังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อทั้งในและนอกประเทศ ทั้งภูเก็ต หัวหิน และพัทยา ซึ่งแต่ละตลาดมีความโดดเด่นด้วยลักษณะเฉพาะและมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีแตกต่างกัน

"แม้ว่าการซื้อขายมีการชะลอตัว แต่ตลาดยังคงรักษาคุณลักษณะเฉพาะที่ผลักดันยอดขายและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ตลอด"

การลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตเปลี่ยนแปลงการรองรับด้านความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป สะท้อนให้เห็นถึงความขาดแคลนด้านพื้นที่ดินพัฒนา ก่อนปี 2008 อุปทานคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ต เน้นยูนิตที่มีขนาดใหญ่กว่า 100 ตารางเมตร ซึ่ง 84% ของอุปทานเป็นจำนวนยูนิตที่มีพื้นที่ใหญ่กว่า 70 ตารางเมตร และมีเพียง 16% ของอุปทานที่ยูนิตมีขนาดเล็กกว่า 70 ตารางเมตร จากปี 2008-2014, 82% ของอุปทานเป็นจำนวนยูนิตที่มีขนาดเล็กกว่า 70 ตารางเมตร และมีเพียง 18% ของจำนวนยูนิตที่มีขนาดใหญ่กว่า 70 ตารางเมตร ยูนิตขนาดเล็กกว่า 40 ตารางเมตรเท่านั้นจะสามารถขายได้ก็ต่อเมื่อมีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ทั้งหมดนี้แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงด้านความต้องการของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน

สำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมในภูเก็ต พื้นที่แถบชายฝั่งตะวันตกเป็นทำเลดัง จากหาดไม้ขาวไปจนถึงหาดราไวย์ ยูนิตประเภท 1 ห้องนอนขนาดกะทัดรัดมีศักยภาพการลงทุนสูง แต่ขนาด 2 ห้องนอนติดวิวทะเล ขนาด 71-99 ตารางเมตรจะได้รับความนิยมมากกว่า เนื่องจากขนาดดังกล่าวขาดแคลนเป็นอย่างมาก ซึ่งอัตราการเติบโตของการพัฒนาเฉลี่ยต่อปีของยูนิตติดวิวทะเลในภูเก็ตอยู่ที่ 5.2% ตั้งแต่ปี 2007-2014

ส่วนการลงทุนวิลล่า ภูเก็ตนั้น ยังคงดึงดูดส่วนแบ่งแชร์อย่างเท่าๆ กันระหว่างชาวต่างชาติที่มีเงินมากและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติที่จะยอมจ่าย 100 ล้านบาทหรือมากกว่าเพื่อวิลล่าหรูมีจำนวนลดลง โดยในปีนี้ ภูเก็ตดึงดูดความสนใจจากนักท่องเที่ยวในตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะชาวเอเชียและชาวจีนจำนวนมาก ช่วยชดเชยจำนวนเจ็ตเซ็ตเตอร์ที่ลดลง วิลล่ายังคงขายได้เรื่อยๆ แต่จำนวนการขายค่อนข้างต่ำ ในขณะที่ราคาขายที่ตั้งไว้ยังสูงมากเกินกำลังซื้อของผู้ซื้อส่วนมาก

ก่อนหน้านี้ ความต้องการพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยบนเกาะเน้นเป็นวิลล่าไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่ มีพื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 1,600 ตารางเมตรและมีราคาขายอยู่ที่ 100 ล้านบาทหรือมากกว่า แต่ล่าสุด ความต้องการส่วนใหญ่เน้นไปที่วิลล่าราคาต่ำกว่า 20 ล้านบาท ซึ่งในจำนวน 690 ยูนิต จาก จำนวน 950 ยูนิตที่ประกาศขายอยู่ในช่วงราคานี้ หรือเทียบเท่าเป็น 72.6% วิลล่าส่วนใหญ่ในช่วงราคานี้มี 2-3 ห้องนอน มีพื้นที่ใช้สอย 200-300 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในที่ดินแปลงเล็กขนาด 50-70 ตารางวา ส่วนยูนิตขนาด 1 ห้องนอนยังคงขายได้ดีพอสมควร แต่ไม่ดีเท่ากับยูนิตที่มีขนาดใหญ่กว่า อัตราการเพิ่มขึ้นโดยรวมของทั้งตลาดยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอยู่ที่ 78.7% ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2014

ทำเลลงทุนวิลล่าในภูเก็ตที่น่าสนใจอยู่ตามแถบชายฝั่งตะวันตก แต่ทำเลพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างสมบูรณ์อยู่ในหาดบางเทาและหาดป่าตอง พื้นที่เขตบางเทาได้รับการพัฒนาครั้งแรกโดยโครงการลากูน่า ซึ่งในช่วงเริ่มต้นเน้นการพัฒนาโครงการระดับวิลล่าไฮเอนด์แล้วจึงพัฒนาโครงการระดับกลางและโครงการขนาดย่อมตามมา

บริเวณลากูน่ายังคงได้รับการความสนใจเป็นอย่างมากแห่งหนึ่งของเกาะ เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่และตั้งอยู่ใกล้กับสนามบิน นอกจากนี้ยังมีโครงการวิลล่าจากโรงแรมแบรนด์ดังระดับนานาชาติ เช่น บันยันทรีและดุสิตรวมอยู่ด้วย ซึ่งราคาขายของวิลล่าที่บริหารโดยบันยันทรีอยู่ระดับราคา 59-125 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่วิลล่าบริหารโดยดุสิตมีราคาที่ต่ำกว่าหรือราคาประมาณ 34 ล้านบาทต่อยูนิต

"หากวิลล่าที่ไม่มีวิวทะเล ควรมีระยะใกล้กับชายหาด สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการวิลล่าควรเป็นที่ผ่อนคลายและเงียบสงบ"

สำหรับในตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินก่อนหนัานี้เป็นที่นิยมมากในกลุ่มครอบครัวไทยที่มีฐานะดีจากกรุงเทพฯ แต่เมื่อเร็วๆนี้ได้รับการพัฒนาเพื่อสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่มีรายได้ปานกลาง ทั้งนี้เนื่องมาจากการพัฒนาปรับปรุงถนนหนทางการเข้าถึงที่ใกล้กับกรุงเทพฯ โครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้น และความสำเร็จของสถานที่ค้าปลีกขนาดใหญ่และสวนสาธารณะแหล่งบันเทิงมากมาย จากปี 2013-2014 โดยในจำนวน 71% ของอุปทานเป็นยูนิตขนาดย่อมประเภทสตูดิโอและขนาด 1 ห้องนอน ในขณะที่ยูนิตขนาดใหญ่ประเภท 2-3 ห้องนอนมีเพียง 29% ซึ่งสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของตลาดก่อนปี 2013

ทั้งนี้ การลงทุนคอนโดมิเนียมในหัวหิน พื้นที่แหล่งสำคัญอยู่ระหว่างซอยหัวหิน 1 ถึงซอยหัวหิน 85 มีอยู่เพียงจำนวน 399 ยูนิตที่ว่างอยู่ พื้นที่นี้ครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย พื้นที่เขาตะเกียบมีจำนวนประมาณ 606 ยูนิตที่พร้อมขาย อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ในแถบพื้นที่อยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากกฎระเบียบการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ยูนิตสำหรับการลงทุนที่เหมาะกับแถบนี้คือ ยูนิต ขนาด 1-2 ห้องนอน มีราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ แสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมในหัวหินในช่วงราคานี้มีเพียง 12 ยูนิต แต่ไม่พบราคาขายของคอนโดมิเนียมที่ต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้น ยูนิตขนาด 1 ห้องนอนที่มีขนาดเริ่มต้นที่ 37 ตารางเมตรในบริเวณนี้ จะมีความสะดวกสบายที่สุด

ส่วนยูนิตคอนโดมิเนียมวิวทะเลมีความน่าสนใจในการลงทุน เพราะราคาขายเฉลี่ยของยูนิตดังกล่าวขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วมาก ซึ่งในขณะนี้คิดเป็นประมาณ 59% สูงกว่าราคาขายโดยเฉลี่ยของยูนิตที่ไม่มีวิวทะเล ในช่วงไตรมาสที่ 1-3 ของปี 2014 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดวิวทะเลทะลุ 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีราคาขายอยู่ที่ 130,932 บาท (อัตราเติบโตเฉลี่ยสะสมต่อปี 6.6% ตั้งแต่ปี 2007) การขาดแคลนของที่ดินริมชายหาดและความกังวลของอุปทานส่วนเกินของยูนิตคอนโดวิวทะเลอาจเป็นสาเหตุของความแตกต่างด้านราคาระหว่างคอนโดมิเนียม 2 ประเภท

ขณะที่การลงทุนคอนโดมิเนียมในพัทยา ในแต่ละทำเลมีลักษณะเฉพาะนำเสนอที่แตกต่างกัน หาดจอมเทียนมีสิ่งอำนวยความสะดวกจำนวนมาก เช่น ร้านอาหาร ผับและสถานบันเทิง เป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นซอยจอมเทียน ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรปและชาวรัสเซีย ทำการซื้อยูนิตเพื่อเป็นบ้านพักผ่อนหลังที่สองหรือเพื่อเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำ ราคาระหว่าง 40,000- 60,000 บาทต่อตารางเมตร ตั้งอยู่ห่างจากชายฝั่งทะเลจอมเทียน แต่ยังคงอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับพื้นที่เมืองที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นอย่างมาก ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยและชาวรัสเซีย นอกจากนี้ ยังมีบางโครงการในพัทยาที่ดึงดูดผู้ซื้อชาวไทยสำหรับเป็นบ้านพักผ่อนวันหยุดหรือเป็นการลงทุนหรือทั้งสองอย่าง อย่างไรก็ตาม พื้นที่ตอนปลายของหาดจอมเทียนมีความเงียบสงบและไม่จัดเป็นพื้นที่เขตท่องเที่ยว

พื้นที่เขตเมืองพัทยามีความใกล้เคียงคล้ายคลึงกับพื้นที่เขตจอมเทียน โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกบริการเต็มรูป เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาแหล่งช้อปปิ้ง ร้านอาหารและผับ พื้นที่แถบนี้ค่อนข้างพลุกพล่าน แต่สร้างความสะดวกสบายให้แก่นักท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก

พื้นที่เขตวงศ์อมาตย์มีความแตกต่างจากเขตจอมเทียนและพัทยา เป็นโซนที่อยู่อาศัยที่เน้นการผ่อนคลายและเป็นส่วนตัว มีจำนวนคอนโดมิเนียมติดริมชายหาดและวิวทะเลเมืองพัทยาโดยรอบ กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีความแตกต่างกันไป ในขณะที่ราคาโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่เหล่านี้มีราคาสูงกว่า กลุ่มผู้ซื้อหลักๆ เป็นชาวยุโรป อังกฤษและอเมริกัน และกลุ่มนักท่องเที่ยวและผู้เกษียณอายุจากแถบสแกนดิเนเวียที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สองหรืออยู่ถาวรหลังเกษียณอายุ มีนักลงทุนไทยที่ร่ำรวยจำนวนน้อยมากที่ซื้อไว้เพื่อการลงทุนเช่าระยะยาวและเพื่อการอยู่อาศัยเอง

"โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขตวงศ์อมาตย์ เป็นที่รู้จักดีในด้านโครงการพัฒนาดังๆ ในย่านที่อยู่อาศัยราคาแพง ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนพร้อมวิวทะเลขายดีมากในกลุ่มผู้ซื้อจากยุโรป ส่วนใหญ่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยถาวร หรือเพื่อการพักผ่อนในวันหยุดของครอบครัว" นางสาวริษิณีกล่าว

โครงการที่โดดเด่น ได้แก่ เดอะ ริเวียร่า วงศ์อมาตย์, ซายร์ วงศ์อมาตย์ และ เดอะ คลาวด์ พระตำหนัก เพราะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อและมียอดขายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เมื่อซื้อคอนโดมิเนียม นักลงทุนควรตรวจสอบข้อมูลของผู้พัฒนาโครงการเพื่อให้แน่ใจว่าโครงการจะแล้วเสร็จและส่งมอบให้กับผู้ซื้อตามเวลาที่กำหนด นอกจากนี้จะยังมีโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยาที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมหภาคทั่วโลก เช่น ภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจของรัสเซีย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่ตั้งเป้าหมายกลุ่มผู้ซื้อเป็นชาวรัสเซีย