“เจแอลแอล” เชื่อนักลงทุนไทย - เทศ เดินหน้าลงทุนมากขึ้น หากรัฐขยายเพดานเช่าที่ดินนานกว่า 30 ปี เหตุอายุสัญญาสั้น อาจไม่คุ่มค่าการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ มูลค่าสูง

เพดานอายุสัญญาการเช่าที่ดิน กลายเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งที่บ่งบอกถึงความสามารถในการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นตัวแปรที่กำหนดว่านักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการจะมีเวลามากน้อยเพียงใดในการคืนทุนและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่อายุสัญญาการเช่าที่ดินในกลุ่มประเทศอาเซียนมีเพดานที่แตกต่างกันไป ไทยนับเป็นหนึ่งในประเทศที่มีเพดานอายุสัญญาการเช่าที่ดินสั้นที่สุดในภูมิภาค ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)

โดยทั่วไป ประเทศไทยอนุญาตให้มีการทำสัญญาเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปี (ไม่รวมข้อยกเว้นสำหรับบางกรณี) ในขณะที่สิงคโปร์และมาเลเซียให้เช่าที่ดินได้นาน 99 ปี เวียดนาม 70 ปี ฟิลิปปินส์ กัมพูชา และเมียนมาร์ให้เช่าที่ดินได้ 50 ปี

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยว่า ในประเทศไทย แม้เจ้าของที่ดินจะสามารถเสนอให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 10 -30 ปี แต่มีเฉพาะสัญญาเช่าหลัก 30 ปีเท่านั้นที่กรมที่ดินรับจดทะเบียนให้ ซึ่งหมายความว่า ทันทีที่สัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง สิทธิการใช้ประโยชน์และครอบครองที่ดินจะกลับไปอยู่ที่เจ้าของที่ดิน จึงไม่มีหลักประกันที่แน่นอนว่า เจ้าของที่ดินจะให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ จึงทำให้ผู้เช่าขาดความเชื่อมั่น ตลอดจนอาจนำไปสู่การฟ้องร้องเรื่องการต่อสัญญาเช่าในภายหลัง

ความไม่มั่นใจของนักลงทุนเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาการเช่าที่ดิน สะท้อนให้เห็นได้จากการที่นักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ มักไม่ประสงค์ที่จะลงทุนสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงบนที่ดินเช่าที่มีเพดานอายุสัญญาเช่า 30 ปี แม้จะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีก็ตาม โดยเฉพาะสำหรับโครงการที่ต้องใช้เวลายาวนานในการคืนทุน เว้นแต่กรณีที่นักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการมีความมั่นในเจ้าของที่ดิน อาทิ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่มีประวัติที่ดีในการให้ผู้เช่าต่อสัญญาเช่าตามข้อตกลง

โดยทั่วไปนักลงทุนจะมีความมั่นใจมากกว่าสำหรับสัญญาเช่าที่ดินมีอายุยาวขึ้น เห็นได้จากกรณีของย่านธุรกิจบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ ซึ่งกฎหมายมีข้อยกเว้นให้สามารถทำสัญญาเช่าที่ดินได้นาน 50 ปี ภายใต้เงื่อนไขว่าต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์เท่านั้น ในช่วงที่ผ่านมามีที่ดินไม่กี่แปลงในย่านนี้ที่เจ้าของนำออกมาเสนอให้เช่า 50 ปี ซึ่งปรากฏว่าได้รับการตอบรับอย่างดีจากทั้งนักลงทุนชาวไทยและจากต่างประเทศ

“การเข้ามามีส่วนร่วมของนักลงทุนต่างชาติ จะเป็นผลดีต่อเจ้าของที่ดินเอง ไม่ว่าเจ้าของที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล หรือแม้แต่หน่วยงานรัฐฯ หรือรัฐวิสาหกิจ เนื่องจากจะช่วยให้มีบรรยากาศของการแข่งขันมากขึ้นเมื่อมีที่ดินนำออกเสนอให้เช่า”นางสุพินท์กล่าว

นางสุพินท์กล่าวต่อว่า ขณะที่ที่ดินในทำเลดีๆ ในหัวเมืองสำคัญๆ ของประเทศไทยมีเสนอขายน้อยลงเรื่อยๆ และต่างชาติไม่มีสิทธิ์ในการซื้อที่ดิน จึงมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นว่า นักลงทุนที่ต้องการที่ดินสำหรับลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดังกล่าวมีทางเลือกไม่มากนัก นอกจากการเช่า ดังนั้นเชื่อว่าในอนาคตอันใกล้จะมีความจำเป็นมากขึ้นที่ประเทศไทยจะต้องพิจารณาทบทวนกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน เพื่อเปิดโอกาสให้เกิดการลงทุนในที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาตัวของเมืองสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในอาเซียน

ตัวอย่างหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ คือเมื่อเร็วๆ นี้ มีรายงานข่าวว่ารัฐบาลไทยได้พิจารณาอนุมติขยายเพดานอายุสัญญาเช่าที่ดินของรัฐฯ สำหรับการใช้ประโยชน์ในเชิงอุตสาหกรรมและการพาณิชย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษหกเขต โดยได้เพิ่มเงื่อนไขให้ผู้เช่าสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 49 ปี เพิ่มจากอายุสัญญาเช่าเดิมที่กำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 50 ปี รวมเป็น 99 ปี