เน็กซัสฯ  เผยคอนโดเมืองกรุงปี  60  ร้อนแรงสร้างสถิติใหม่  มีจำนวนยูนิตเสนอขายมากที่สุดในรอบ 10 ปี พระโขนง - สวนหลวง ทำเลฮอตเปิดขายสูงสุด ในขณะที่ปทุมวัน-ราชเทวี  มีการปรับขึ้นของราคาสูงสุดถึง 16% คาดปี 61 ยังโตต่อเนื่อง อุปทานจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 10% 

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพปี 2560 และแนวโน้มปี 2561 ว่า ในปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ มีการแข่งขันกันรุนแรง มีอุปทานเสนอขายใหม่จากผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยรวมมากถึง 62,700 ยูนิต จาก 128 โครงการ ซึ่งเป็นปีที่มีจำนวนห้องชุดออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี

 สาเหตุที่ทำให้อุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น เนื่องจากทั้งผู้ประกอบการขนาดใหญ่ และรายใหม่ลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้มีจำนวนห้องชุดรวมทั้งตลาดถึง 550,000 หน่วย โดยมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยห้องชุดที่เปิดตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถึง 15% ซึ่งห้องชุดที่เปิดตัวใหม่ในปี 2556 - 2560 มีอัตราเฉลี่ย 53,600 หน่วยต่อปี และโครงการต่างๆ ก็ยังคงขยายตัวออกไปยังทำเลรอบใจกลางเมือง 

สำหรับทำเลที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรก คือ  1. พระโขนง - สวนหลวง จำนวน 14,400 หน่วย หรือ 23% 2. พญาไท - รัชดาภิเษก จำนวน 13,200 หน่วย หรือ 21%  และ 3. ธนบุรี - เพชรเกษม จำนวน 8,900 หน่วย หรือ 14% โดยทั้งหมดคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 58% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด

ด้านการขยายวงการเติบโตของการพัฒนาโครงการ ในแต่ละพื้นที่นั้น ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมได้ขยายตัวออกไปจากกลางเมืองเป็นอย่างมาก โดยโซนที่มีอัตราการขยายตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ ธนบุรี - เพชรเกษม โตถึง 107% ตามมาด้วยติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ 76% และแจ้งวัฒนะ - ปากเกร็ด 68% เมื่อเทียบกับปี 2559

ขณะที่อุปสงค์ในปีนี้มีอัตราการเติบโตดี โดยอุปสงค์อยู่ที่ 57,300 หน่วย ซึ่งสูงกว่าอัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ 14% อัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในปี 2555-2559 มีอัตราเฉลี่ย 50,400 หน่วยต่อปี อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมทั้งตลาด จะยังคงที่อยู่ที่ 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มเป็น 496,100 หน่วย) ซึ่งทำให้ปัจจุบันมี ห้องชุดเหลือขายอยู่ในตลาดทั้งสิ้นประมาณ 53,900 หน่วย

ในปี 2560 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62% ทั้งนี้ ทำเลที่มีจำนวนห้องชุดที่ขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก คือ 1. พระโขนง - สวนหลวง  2. พญาไท - รัชดาภิเษก  3. ปทุมวัน - ราชเทวี  โดยพระโขนง - สวนหลวง เป็นทำเลยอดนิยม มีห้องชุดเปิดใหม่จำนวนมากในทุกปี และยังคงมีอัตราการขายสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน สำหรับทำเลปทุมวัน - ราชเทวี เป็นเขตที่ห้องชุดเปิดใหม่มียอดขายสูงสุด คือ 88%

ในปี 2560 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง โดยปรับตัวสูงขึ้น 8% จากปี 2559 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 121,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 130,600 บาทต่อตารางเมตร  ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ ใกล้เคียงอัตราเฉลี่ยของการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี 

อย่างไรก็ตาม เมื่อลงมาดูในรายละเอียดจะพบว่า ทำเลที่มีการปรับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมสูงสุด คือ ในเขตปทุมวัน และราชเทวี โดยราคาคอนโดมิเนียม ปรับตัวสูงขึ้นถึง 16% หรือ 234,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากห้องชุดในทำเลนี้เป็นที่ต้องการมาก ราคาต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น และอุปทานใหม่ในเขตนี้ มีจำนวนไม่มากในช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองนั้น ราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 12% หรือ 210,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกัน เขตยานนาวาและเขตคลองสานที่มียอดขายดี ราคาก็ปรับตัวสูงขึ้นถึง 12% เช่นเดียวกัน สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพ

สำหรับคาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 นางนลินรัตน์ กล่าวว่า ในแง่ของอุปทานคาดว่าจะเพิ่ม ขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 55,000 หน่วย หรือ  10% โดยกรุงเทพชั้นใน และเขตรอบกรุงเทพชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทานใหม่ เกิดขึ้นมาก ในขณะที่กรุงเทพชั้นนอกจะมีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ไม่มากนัก แต่จะมีจำนวนหน่วยต่อโครงการค่อนข้างมาก สำหรับความต้องการห้องชุด จะยังคงเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน ซึ่งจะส่งผลทำให้ห้องชุดในตลาดคงเหลือประมาณ 58,000-60,000 หน่วยในปี 2561

สำหรับระดับราคาคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพชั้นใน ปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 11% ในขณะที่ตลาดกรุงเทพชั้นใน และตลาดรอบนอก ราคาจะปรับตัวขึ้นอีกประมาณ 5-6% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 8%

ปี 2561 จะเห็นแนวโน้มในการพัฒนาคอนโดมิเนียมทุกเซกเม้นท์เข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นตึก 7-8 ชั้นมากขึ้น เนื่องจากที่ดินริมถนนใหญ่หายาก และราคาจะยังคงขยับตัวสูงขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม  โดยแบ่งตามราคาแล้ว แบ่งเป็น 5 เซกเม้นท์ คือ 1. ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ 2. ตลาดลักชัวรี่ 3. ตลาดไฮเอนด์ 4.ตลาดคอนโดระดับกลาง และ 5. ตลาดซิตี้คอนโด

สำหรับตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และตลาดลักชัวรี่ จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายใหม่ๆ ยังคงให้ความสนใจกับตลาดนี้เช่นเดิม แนวโน้มด้านราคา คาดว่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจะขยายวงกว้างออกไปยังตลาดต่างชาติ โดยกลุ่มต่างชาตินี้จะมีทั้งที่ซื้อไว้ลงทุน และซื้อไว้เพื่อเป็นที่บ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น  ซึ่งการเข้ามาของต่างชาตินั้น นอกจากจะเข้ามาในฐานะผู้ซื้อแล้ว ยังเข้ามาในภาพของผู้ร่วมทุนอีกด้วย ซึ่งทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในตลาดระดับนี้  ช่วยทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นได้มากยิ่งขึ้นตามไปด้วย

สำหรับตลาดไฮเอนด์ ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ ยังคงเป็นรายใหญ่ที่หาซื้อที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้ากลางเมืองได้ แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาคอนโดมิเนียมในตลาดนี้ จะมีผู้ซื้อในวงจำกัด ส่วนตลาดคอนโดระดับกลาง ยังคงเป็นโครงการที่อยู่บริเวณรอบใจกลางเมือง อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งจะเป็นตลาดที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรายได้ที่มั่นคง ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าให้ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้

 ส่วนตลาดซิตี้คอนโด เงื่อนไขด้านราคายังคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ดังนั้น ผู้ประกอบการควรต้องบริหารต้นทุนให้ดี เพื่อให้ได้ราคาขายที่ดี ทั้งยังต้องพิจารณาไปจนถึงเรื่องเงื่อนไขการจ่ายเงินของลูกค้า และการผ่อนชำระกับทางธนาคารที่ไม่กระทบกระเทือนค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อมากนัก