การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมชั่วคราวกลายเป็นประเด็นร้อนอีกครั้งเมื่อเร็วๆ นี้ หลังจากที่ศาลจังหวัดหัวหินมีคำพิพากษาให้เจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งที่ปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ มีความผิดตาม พ.ร.บ. โรงแรม คำถามที่เกิดตามมาคือ เหตุใดการปล่อยเช่าคอนโดระยะสั้นจึงต้องเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมาย บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอลแสดงความเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ พร้อมแนะแนวปฏิบัติสำหรับนิติบุคคลอาคารชุด

ตามพ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 “โรงแรม” หมายถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน โดยผู้ที่จะสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และดังนั้น โดยความหมายนี้ ผู้ที่นำคอนโดพักอาศัยมาปล่อยเช่าชั่วคราวเช่นเดียวกับโรงแรม โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมจึงถือเป็นผู้ที่กระทำความผิดทางกฎหมาย 

นอกจากนี้ กฎหมายยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์และเงื่อนไขต่างๆ เกี่ยวกับคุณลักษณะของสถานที่ที่จะให้บริการเป็นโรงแรมได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ตั้ง ขนาด ลักษณะ และสิ่งอำนวยความสะดวก หรือมาตรฐานการประกอบธุรกิจของโรงแรม ในขณะที่คอนโดมิเนียมพักอาศัยหลายๆ อาคารอาจมีคุณสมบัติไม่ครบตามหลักเกณฑ์ทั้งหมด

นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการบริหารอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า “กฎหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้มีผลบังคับใช้มานานแล้ว แต่การลงโทษผู้กระทำผิดไม่ได้รับการรายงานต่อสาธารณะมากนัก จนกระทั่งมีกรณีของคำสั่งศาลตัดสินเกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดชั่วคราวที่หัวหินดังกล่าว ซึ่งทำให้เจ้าของและนิติบุคคลอาคารชุดคอนโดมิเนียม มีความตื่นตัวมากขึ้นเกี่ยวกับการปฏิบัติตามข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง”

เพื่อเป็นการเตือนไม่ให้เจ้าของร่วมนำคอนโดมิเนียมของตนออกมาปล่อยเช่าชั่วคราวซึ่งเป็นการกระทำความผิดในทางกฎหมาย คณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดมิเนียมหลายอาคาร ได้มีการนำมาตรการต่างๆ มาใช้ นับตั้งแต่การติดป้ายประชาสัมพันธ์แจ้งให้เจ้าของรวมในอาคารได้รับทราบถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การออกจดหมายเตือนไปยังเจ้าของร่วมที่มีการปล่อยเช่าคอนโดชั่วคราว ไปจนถึงการติดป้ายประกาศ ‘This is not a hotel’ (ที่นี่ไม่ใช่โรงแรม) ไว้ที่บริเวณล็อบบี้หรือรีเซ็ปต์ชั่น นอกจากนี้ ยังมีการพิจารณาทบทวนกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดให้ครอบคลุมรายละเอียดมากขึ้นเกี่ยวกับการปล่อยเช่าห้องชุด

สำหรับกรณีที่อาคารชุดพักอาศัยที่จะปล่อยเช่าชั่วคราวได้  จะต้องมีการขอใบอนุญาตประกอบการโรงแรม ซึ่งในเรื่องนี้ นายเด็กซ์เตอร์กล่าวว่า“การขอใบอนุญาตประกอบการโรงแรมให้อาคารคอนโดมิเนียมเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและมักมีความเป็นไปได้ยาก เนื่องจากอาคารชุดพักอาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ถูกออกแบบก่อสร้างมาให้มีคุณลักษณะตรงตามหลักเกณฑ์ข้อกำหนดการใช้อาคารเป็นโรงแรมตั้งแต่ต้น นอกจากนี้ ยังมีความซับซ้อนในเรื่องความเห็นชอบของเจ้าของร่วมซึ่งอาจไม่ทั้งหมดที่ยินดีต้อนรับผู้เช่าชั่วคราวให้เข้ามาร่วมใช้พื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ตลอดไปจนถึงความยุ่งยากเกี่ยวกับข้อกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีก อาทิ พ.ร.บ.คนเข้าเมืองที่กำหนดให้เจ้าของที่พักต้องแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองในท้องที่ภายใน 24 ชั่วโมง กรณีมีบุคคลต่างด้าวเข้าพักอาศัยในเคหสถาน แต่ยังคงมีข้อสงสัยในทางปฏิบัติว่า ผู้ให้เช่าจะแจ้งหรือไม่ หากไม่แจ้ง ทางการจะตรวจสอบได้อย่างไร”

“อย่างไรก็ดี ต้องเข้าใจว่า คณะกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีอำนาจโดยตรงในการดำเนินการทางกฎหมายกับเจ้าของร่วมที่กระทำความผิดเกี่ยวกับการปล่อยเช่าห้องชั่วคราวได้ ดังนั้น จึงควรขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาทางกฎหมายเกี่ยวกับมาตรการป้องกันอื่นๆ รวมถึงการดำเนินการที่เหมาะสมในกรณีพบเจ้าของคอนโดมีการกระทำความผิด” นายเด็กซ์เตอร์กล่าว