ธปท.ผวา! กู้ซื้อบ้านหลัง 2 หลัง 3 ยอดพุ่ง หวั่นเป็นต้นตอเกิดฟองสบู่อสังหาฯ เร่งออกกฎเหล็กคุมเข้ม ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ 20% จากบ้านหลัง 2 หรือบ้านมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท หวังเบรกการเก็งกำไร เตรียมบังคับใช้ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป
นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ธปท.เตรียมออกมาตรการดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้ผู้ที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือ บ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท จะต้องวางเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าหลักประกัน โดยสามารถกู้ได้เพียง 80% คาดจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป อย่างไรก็ตาม เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่มีผลกระทบกับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และไม่มีผลย้อนหลังกับผู้กู้เดิม
สาเหตุที่ต้องออกมาตรการดังกล่าว เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต แม้ขณะนี้จะยังไม่พบปัญหาฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่เนื่องจากภาวะการแข่งขันที่รุนแรงทำให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลดลง เช่น ไม่ต้องมีเงินดาวน์ หรือไม่ได้สน้บสนุนให้มีการออมเงินก่อนกู้
นอกจากนี้ จากข้อมูลยังพบว่าส่วนใหญ่ เป็นการกู้ซื้อเพื่อลงทุนไม่ใช่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และกู้ซื้อบ้านมากกว่า 1 หลัง ดังนั้น ธปท.จึงต้องออกมาตรการป้องกันไว้เก่อนและเพื่อให้ผู้กู้ได้ออมก่อนกู้ มีเงินดาวน์ก่อนที่จะซื้อบ้าน รวมทั้งไม่กู้เกินความจำเป็น นอกจากนี้ ยังต้องการให้ผู้ให้กู้ซึ่งก็คือสถาบันการเงิน ได้ตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว
นางวจีทิพย์กล่าวต่อไปว่า ช่วงที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบปล่อยสินเชื่อใหม่มูลค่ารวม 300,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 100,000 บัญชี และจากจำนวนดังกล่าว พบว่า มีจำนวน 15% หรือ 15,000 บัญชี ที่เป็นผู้กู้สัญญาที่ 2 และมูลค่าบ้านที่สูงกว่า 10 ล้านบาท และพบว่า มีผู้ที่กู้เกินเกณฑ์ LTV 80% ถึง 10,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวนั้นจะไม่ย้อนหลังกับผู้กู้ปัจจุบัน แต่จะเริ่มกับสินเชื่อใหม่ และการรีไฟแนนซ์เท่านั้น
"เชื่อว่ามาตรการดังกล่าวจะช่วยลดดีมานด์เทียม และลดโอกาสการเก็งกำไรที่จะทำให้ราคาเร่งขึ้นมากเกินปัจจัยพื้นฐาน ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนที่ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยจริง สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เพราะอุปสงค์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนและเก็งกำไรจะลดลง ขณะที่ประชาชนที่ซื้อเพื่อการลงทุนจะรับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินควร และลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดความเสี่ยงจากโอกาสเกิดฟองสบู่ ด้านสถาบันการเงินคุณภาพสินเชื่อจะดีขึ้น ซึ่งจะช่วยลดภาระกันสำรองในอนาคต และมีความสามารถรองรับความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน" นางวจีทิพย์กล่าว
ด้าน ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส (ASP) มองผลกระทบจากเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธปท.ว่า อาจส่งผลให้เห็นการเร่งขายและโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ทันใช้เกณฑ์เดิมภายในไตรมาส 4/2561 นี้
แม้เป็นการควบคุมสินค้าทุกประเภททั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม แต่ปัจจุบันในทางปฏิบัติการวางเงินดาวน์ส่วนใหญ่ กำหนดไว้ 15-20% อยู่แล้ว และที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่กำหนดเงินดาวน์เกิน 20%
จึงมองผลกระทบจากเกณฑ์ใหม่ค่อนข้างจำกัด นอกจากนี้ การบังคับใช้มาตรการใหม่ จะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2562 อาจทำให้เห็นการเร่งขายและโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ทันใช้เกณฑ์เดิมภายในไตรมาส 4/2561
อย่างไรก็ตาม บล.เอเซีย พัลัส มองว่า ผู้ประกอบการที่จะได้รับผลกระทบ คือ กลุ่มที่ทำคอนโดฯ และเก็บเงินดาวน์ต่ำกว่า 20% ซึ่งส่วนใหญ่เจาะตลาดลูกค้ากลางลงล่าง แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการน่าจะปรับตัวได้ โดยให้เวลาผ่อนดาวน์ยาวขึ้น
ทั้งนี้ ภายใต้เกณฑ์ใหม่ เชื่อว่าผู้ประกอบการจะปรับตัวเพื่อลดผลกระทบ เช่น แนวราบจะเพิ่มสัดส่วนบ้านสั่งสร้าง หรือสร้างก่อนขาย ส่วนคอนโดฯจะเปิดขายเร็วขึ้น จากเดิมที่ต้องพร้อมทุกอย่างแล้วค่อยเปิดขาย รวมถึงผู้ประกอบการจะกระจายสินค้าให้ครอบคลุมทุกกลุ่มมากขึ้น
ฝ่ายวิจัยฯ คงแนะนำลงทุนหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เท่ากับตลาด เลือกหุ้นที่ให้ Div Yield สูง และมีโครงสร้างรายได้จากแนวราบเป็นหลัก ได้แก่ LH, QH และ SC
ข่าวเด่น