ซีบีอาร์อีเผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯโตต่อเนื่อง เหตุราคาถูกกว่าคอนโดฯใหม่ ขณะที่ขนาดห้องใหญ่กว่า
แผนกวิจัยซีบีอาร์อีรายงายผลสำรวจว่า ราคาคอนโดมิเนียมใหม่ๆในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อจำนวนมากจึงหันมาให้ความสนใจคอนโดมิเนียมมือสองแทนการซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการใหม่ ซีบีอาร์อีที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเห็นถึงความต้องการนี้ที่เพิ่มมากขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมมือสองตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่4ปี2561เพราะราคาคอนโดมิเนียมมือสองมักจะถูกกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการที่เปิดตัวใหม่ และผู้ซื้อจะได้ห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าในราคาที่เอื้อมถึง
ทั้งนี้คอนโดมิเนียมมือสองมีด้วยกันสองประเภทได้แก่ คอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างซึ่งนักลงทุนต้องการขายต่อหรือรีเซลส์ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการแล้วเสร็จ และคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ซึ่งผู้ซื้อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในย่านใจกรุงเทพฯจำนวนทั้งสิ้น 145,350 ยูนิต ราคาระหว่าง 55,000 – 350,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับระดับ อายุของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร โดยคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่เปิดตัวใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีราคาขายตั้งแต่ 300,000 - 600,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะมีขนาดห้องเล็กกว่าคอนโดมิเนียมในโครงการเก่าที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ
นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากในช่วงแรกหลังจากการเปิดตัวโครงการหากโครงการนั้นสามารถขายได้หมดทุกยูนิต ส่วนในระหว่างการก่อสร้างการขายต่อห้องชุดที่ยังไม่แล้วเสร็จมีแนวโน้มที่จะลดลงและจะกลับมาคึกคักอีกครั้งเมื่อการก่อสร้างโครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์
สำหรับการชำระเงินต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขายตามจำนวนเงินที่ได้ชำระไปแล้วให้กับผู้พัฒนาโครงการพร้อมกับกำไรของผู้ขายจากนั้นสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบชำระเงินที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ
ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีนั้น ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการจะกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินดังนี้ ชำระเงิน10%เมื่อลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ชำระเงิน10-20% ในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง และชำระเงินที่เหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้าง จำนวนเงินที่ผู้ซื้อใหม่ยังคงต้องจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับจำนวนเงินดาวน์รายเดือนที่ยังเหลืออยู่ก่อนที่การโอนกรรมสิทธิ์ สิ่งสำคัญที่จะต้องทราบก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจะต้องลงนามในข้อตกลงการโอนสิทธิ์ เช่นเดียวกับผู้ขายและผู้ซื้อเพื่อให้การโอนสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นถูกต้องโดยสมบูรณ์
สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรพิจารณา คือชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการและประวัติการทำงานที่ผ่านมาว่าสามารถส่งมอบโครงการได้ตามคุณภาพที่ระบุไว้ในเอกสารประกอบการขายหรือไม่
ส่วนโครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ขั้นตอนการขายคือการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐานซึ่งจะต้องวางเงินมัดจำเท่ากับร้อยละสิบของราคาขายและโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินภายใน 30 – 60 วันหลังจากลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยยอดคงเหลือทั้งหมดจะต้องชำระให้กับผู้ขาย ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์
ข้อควรพิจารณาที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในอาคารเก่าคือ คุณภาพของการก่อสร้างและการบำรุงรักษาอาคารดีเพียงใด รวมทั้งสถานะการเงินในปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งแต่งตั้งโดยเจ้าของร่วมทั้งหมด มีหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร
นับตั้งแต่ที่มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2522 ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่นิยมโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมที่การก่อสรางยังไม่แล้วเสร็จจากผู้พัฒนาโครงการหรือการซื้อห้องชุดจากนักลงทุนก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จสมบูรณ์มากกว่าซื้อโครงการมือสองที่แล้วเสร็จ
“ความแตกต่างในด้านราคาของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่และคอนโดมิเนียมที่เก่ากว่าและแล้วเสร็จเริ่มมีมากขึ้นจนทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองมองหาคอนโดมิเนียมในอาคารที่มีอยู่ในปัจจุบัน เพราะคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ๆ มีราคาสูงเกินกว่างบประมาณที่ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่มีผู้ซื้อค่อยๆ ลดอคติที่มีต่อคอนโดมิเนียมที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของมาก่อนเพื่อแลกกับการได้ห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิมที่มีอยู่” นางสาวพรพิมลกล่าว
ด้านคุณภาพโครงการนั้นมีด้วยกันหลากหลายระดับบางโครงการมีคุณภาพดีเหมือนโครงการใหม่ ขณะที่บางโครงการสร้างขึ้นอย่างไม่มีคุณภาพและ/หรือไม่มีการบริหารอาคารที่ดี ผู้ซื้อที่เลือกโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันควรทำการตรวจสอบในด้านคุณภาพการก่อสร้าง สภาพการบำรุงรักษาอาคาร รวมถึงทำความเข้าใจสถานะทางการเงินของสำนักงานนิติบุคคลของอาคาร เพื่อให้ทราบว่าอาคารจะได้รับการบำรุงรักษาที่ดีและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่
ข่าวเด่น