อสังหาริมทรัพย์
ฝันมีบ้านของ "มนุษย์เงินเดือน"...เป็นจริงได้ แค่ยึด "5 เทคนิคซื้อบ้านอย่างมีความสุข"


สำหรับ “ฝัน” ของมนุษย์เงินเดือนแล้ว เมื่อมีงานทำงานเป็นหลักป็นฐานแล้ว สิ่งที่ตามมาคือ “ฝัน” อยากมีรถยนต์เป็นของตัวเอง “ฝัน” อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง

 

 

โดยเฉพาะ การฝัน” จะมีบ้าน แม้จะเป็นบ้านหลังเล็กๆ หรือคอนโดมิเนียม ในราคาที่ไม่แพงนัก แต่ก็ไม่เบาสำหรับภาระการผ่อนจ่าย เพราะเดี๋ยวนี้ บ้านเล็กๆ หรือคอนโดมิเนียมแต่ละห้อง ราคาเกินหลักล้านบาทต่อหลัง หรือต่อยูนิต และเมื่อซื้อแล้ว จะมีภาระผูกพันยาวนานเป็นหลายสิบปี

          ดังนั้น การจะก่อหนี้ก้อนใหญ่สำหรับมนุษย์เงินเดือนอย่างคุณ ก็ต้องคิดให้รอบคอบว่า คุณมีกำลังเพียงพอที่จะผ่อนชำระทุกเดือนได้จนถึงกำหนดหรือไม่ หรือแม้แต่บ้านหลังแรกที่คุณซื้อ คุณและคนในครอบครัวพอใจหรือไม่ แล้วในระหว่างทางการลงมือซื้อบ้านหลังแรกนี้ ต้องซื้อด้วยความสุข เพราะเกิดจากน้ำพักน้ำแรงด้วยตัวคุณเอง

          และการลงทุนซื้อนั้น จะต้องคุ้มค่า และสร้างความสุขให้กับคุณตลอดระยะเวลาในการผ่อนจ่ายจนปิดดีลเมื่อจ่ายครบ ดังนั้นการใช้บริการสินเชื่อบ้านของแบงก์ต่างๆ จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้คุณมีบ้านได้สมใจโดยไม่มีความทุกข์ระหว่างทาง

          โดยวิธีเริ่มต้นที่ดีที่สุดคือ คุณศึกษาข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งของบ้าน ความน่าเชื่อถือของโครงการบ้านจัดสรร หรือผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน ราคาตลาด การเดินทาง สาธารณูปโภค สิ่งแวดล้อม และสภาพชุมชนรอบข้าง

          เมื่อคุณตัดสินใจเลือกบ้านที่ถูกใจทุกคนในครอบครัวได้แล้ว คุณต้องเดินหน้าปฏิบัติตาม “5 เทคนิควางแผนกู้เงินซื้อบ้าน”ที่ มิสเตอร์ตลาดหลักทรัพย์จะแนะนำคุณในวันนี้...ดังนี้

          เริ่มจากคุณต้องศึกษาค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อบ้าน เพราะการซื้อบ้านหนึ่งหลัง หรือคอนโดมิเนียมหนึ่งยูนิต ไม่ได้มีเพียงแค่ราคาค่าบ้านเท่านั้นที่คุณต้องจ่าย แต่ยังมีค่าใช้จ่ายตามมาอีกมากมาย ทั้งดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันอัคคีภัย ฯลฯ

“คุณจึงต้องศึกษาและพิจารณาให้รอบคอบก่อนการซื้อบ้าน หรือคอนโดฯว่า ภาระที่จะตามมามีอะไรบ้าง และคุณจะรับผิดชอบไหวหรือไม่”

          ต่อมาคุณต้องศึกษาเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละแบงก์ เพราะเมื่อคุณพร้อมกู้เงินซื้อบ้านแล้ว คุณควรสอบถามข้อมูลสินเชื่อบ้านจากหลายๆ แบงก์ เพื่อเปรียบเทียบ วิเคราะห์ข้อดีข้อเสียของแต่ละแบงก์

รวมถึงการคำนวณเงินผ่อนต่อเดือนให้เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณ เพราะว่าการคำนวณอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้าน จะคำนวณแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งหมายถึง เมื่อชำระเงินผ่อน แบงก์จะนำไปหักลบกับเงินต้นก่อน แล้วค่อยคำนวณดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือ

ดังนั้น ยิ่งจ่ายคืนเงินต้นมากขึ้น ดอกเบี้ยก็จะยิ่งลดลง โดยปกติแบงก์จะให้เลือกแผนผ่อนชำระหนี้แบบเริ่มต้นที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ หรือดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อเป็นการจูงใจให้ผ่อนเยอะๆ

หลังจากนั้นก็จะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงต่อไป เช่น โปรแกรมที่ 1อัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยคงที่ 4.5% ต่อปีตลอดอายุสัญญา

          โปรแกรมที่ 2 โดยปีที่ 1 คงที่ 3.5% ส่วนปีที่ 2 อัตราMLR -1.5% หลังจากนั้น MLR (ตลอดอายุสัญญา)

          ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้สินเชื่อต้องจ่ายในอัตราที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของสถาบันการเงินนั้นๆ โดยระบุไว้ในสัญญาด้วย ซึ่งดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มักใช้อ้างอิง คือ MLR หรือ MRR (ดูข้อมูลอัตราดอกเบี้ย MLR, MRR ปัจจุบันได้ที่เว็บไซต์ธนาคารแห่งประเทศไทย)

โดยผู้กู้แต่ละคนอาจจะได้รับอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันได้ เช่น MLR-2% หรือ MLR+1% เพราะแต่ละแบงก์มองความเสี่ยงของลูกค้าแต่ละคนไม่เท่ากัน โดยพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างรายได้และรายจ่าย ความสามารถในการชำระหนี้ หรือมูลค่าสินทรัพย์ค้ำประกัน เป็นต้น

          ตัวอย่างการผ่อนสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอก เช่น ถ้าคุณต้องการซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท โดยมีเงินดาวน์ 10% ของราคาบ้าน เป็นเงิน 200,000 บาท และต้องการขอกู้แบงก์อีก 1,800,000 บาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.5% ต่อปี ตลอดอายุสัญญา 30 ปี หรือ 360 งวด ซึ่งแบงก์ก็จะกำหนดค่างวดต่อเดือนมาให้ประมาณเดือนละ 9,135 บาท และจะมีการคำนวณแบบลดต้นลดดอกไปเรื่อยๆ

โดยมีสูตรการคิดดอกเบี้ย และเงินต้นคงเหลือแต่ละงวดดังนี้

เงินต้นลดลง = จำนวนเงินที่ต้องจ่ายในงวดนั้น - ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น

          เงินต้นคงเหลือ (เพื่อคำนวณดอกเบี้ยงวดถัดไป) = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน - เงินต้นลดลง

          จำนวนวันใน 1 ปี ขึ้นกับการกำหนดของสถาบันการเงิน ซึ่งอาจเป็น 360 วัน 365 วัน หรือ 366 วันก็ได้ แต่ไม่ว่าจะกำหนดเป็นจำนวนใดก็ตาม สถาบันการเงินจะต้องใช้จำนวนวันเดียวกันสำหรับการคำนวณ ทั้งดอกเบี้ยจ่าย เช่น เงินฝาก และดอกเบี้ยรับ เช่น สินเชื่อ

หมายเหตุ กำหนดให้จ่ายงวดที่ 1 ณ วันที่ทำสัญญาเงินกู้ / จำนวนวันจนถึงงวดถัดไปคือ 30 วัน / จำนวนวันใน 1 ปีคือ 365 วัน

          หากคุณชำระหนี้เท่ากันทุกงวดๆ ละ 9,135 บาท ไปเรื่อยๆ จะทำให้ท้ายที่สุดแล้วคุณต้องเสียดอกเบี้ยถึง 1,486,615.13 บาท หมายความว่ายอดหนี้ทั้งหมดที่เราต้องจ่ายให้ธนาคารมีมูลค่าถึง 3,286,615.13 บาท เลยทีเดียว

          ดังนั้น หากเมื่อใดก็ตามที่คุณมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้มากขึ้นจากเงินเดือนที่เพิ่มขึ้นหรือโบนัส คุณควรนำเงินส่วนนั้นมาเพิ่มยอดผ่อนชำระรายเดือนหรือโปะเป็นเงินก้อนทุกต้นปี

“วิธีนี้จะช่วยให้เสียดอกเบี้ยสะสมลดลง เพราะเงินต้นคงเหลือลดลงไปเรื่อยๆ แถมยังช่วยให้ปลดหนี้ก้อนโตนี้ได้รวดเร็วทันใจอีกด้วย”

 

 

          จากนั้นคุณต้องเลือกโปรแกรมผ่อนชำระที่ตรงใจ เพราะโดยปกติแล้ว แบงก์มักจะคำนวณเงินงวดทั้งต้นทั้งดอกมาให้แล้ว แต่คุณควรเปรียบเทียบข้อเสนอที่คุ้มค่า และสามารถผ่อนชำระได้อย่างสบายใจที่สุด โดยไม่ทำให้คุณใช้เงินตึงมือและไม่มีเงื่อนไขที่ผูกมัดจนเกินไป

          ที่สำคัญ คุณต้องสำรองเงินเพื่อชำระเงินกู้ในแต่ละเดือน โดยคุณต้องบริหารรายรับรายจ่ายให้เหมาะสม โดยหักเงินค่าผ่อนชำระจากบัญชีเงินเดือนตั้งแต่วันที่เงินเดือนออก และจัดสรรเงินสำรองเพิ่มเติมในกรณีเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น ตกงาน เจ็บป่วย จนทำให้ขาดรายได้ชั่วคราว เพื่อให้ยัง สามารถผ่อนชำระค่างวดได้

          และสุดท้ายตามมาด้วย คุณต้องติดตามโปรโมชั่นสินเชื่อ เพื่อช่วยร่นระยะเวลาการผ่อนบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์ (Re-finance) เพื่อลดต้นทุนทางการเงินหรือดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ทำให้เราสามารถผ่อนชำระคืนเงินต้นได้มากขึ้น หรือเป็นอิสระจากหนี้ก้อนนี้ได้เร็วขึ้นนั่นเอง

          เห็นไหมคะ สิ่งที่ มิสเตอร์ตลาดหลักทรัพย์ฯ แนะนำ 5 เทคนิคให้คุณในวันนี้ จะเห็นว่า การกู้เงินซื้อบ้านของมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆ ทำได้ไม่ยาก แต่สิ่งสำคัญคุณควรเริ่มต้นจากการศึกษาข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องให้รอบคอบก่อนที่คุณจะตัดสินใจกู้เงิน

          โดยคุณควรคำนวณภาระเงินกู้จากแบงก์ในแต่ละแห่งให้ดี เพราะนั่นคือ คุณจะได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด และให้ความสำคัญกับการบริหารรายรับรายจ่าย เพื่อให้คุณมีเงินผ่อนชำระเงินกู้ในแต่ละเดือนได้อย่างไม่เบียดบังกับชีวิตคุณเอง และใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุขกับครอบครัวในบ้านหลังใหม่

 


บันทึกโดย : Adminวันที่ : 15 พ.ค. 2562 เวลา : 18:21:00

25-08-2019
Feed Facebook Twitter More...

อัพเดทล่าสุดเมื่อ 6 มิถุนายน 2555