.jpg)
สำหรับภาพรวมของตลาดบ้านในประเทศไทยช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ต้องยอมรับว่าขายได้ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงปีก่อน ซึ่งเป็นไปตามสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่ชะลอตัวลง และมีแนวโน้มว่าจะชะลอตัวลงต่ออย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีหลัง จากผลกระทบของมาตรการภาษีสหรัฐ ธุรกิจท่องเที่ยวในไทยที่ชะลอตัว และปัญหาความขัดแย้งระหว่างไทย-กัมพูชา ที่มีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในไทย โดยโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่มีแนวโน้มขายลดลง ขณะที่ผู้คนมีความสนใจบ้านมือ 2 กันมากขึ้น เนื่องจากของดีทางด้านราคาและทำเลที่ตั้ง
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 ที่เรายังอยู่ท่ามกลางความไม่แน่นอนว่าสหรัฐจะเรียกเก็บภาษีสินค้านำเข้าจากไทยในอัตราที่เท่าไหร่ จะเรียกเก็บสูงถึง 36% จริงหรือไม่นั้น เป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้การตัดสินใจในการสร้างหนี้ชะลอตัวลง โดยเฉพาะการพิจารณาซื้อบ้าน ซึ่งเป็นภาระหนี้ก้อนใหญ่ อย่างไรก็ตาม ภายหลังที่สถานการณ์ภาษีสหรัฐมีความชัดเจนมากขึ้น และทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ทำให้ธนาคารต่าง ๆ สามารถลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (MRR) 0.25% ต่อปี ประกอบกับมาตรการของรัฐบาล ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน สะท้อนจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 18.5% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 15.7% (ตามการรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์)
ทั้งนี้ เศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งหลังของปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากช่วงครึ่งแรก จากผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมของมาตรการภาษีสหรัฐ และปัญหาความขัดแย้งระหว่างไทย-กัมพูชา ที่กดดันภาคการผลิต การส่งออก รวมถึงการท่องเที่ยวของไทยที่เผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น กระทบต่อรายได้ของภาคธุรกิจบริการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งทั้งหมดได้ส่งต่อผลกระทบไปยังตลาดแรงงาน ทั้งลูกจ้างและผู้ประกอบอาชีพอิสระ ทำให้กำลังซื้อของประชาชนมีแนวโน้มลดลง แม้จะมีมาตรการของรัฐเข้าช่วยเหลือเพื่อลดภาระการผ่อนบ้านดังกล่าวก็ตาม แต่เนื่องจากบ้านเป็นภาระหนี้สิ้นที่มีระยะเวลาผ่อนนานเฉลี่ยถึง 30 ปี ดังนั้นความต้องการของตลาดบ้านตอนนี้ ส่วนใหญ่แล้วจะพิจารณาซื้อบ้านที่มีขนาดเล็กลง เน้นอยู่อาศัยในครอบครัวปัจจุบัน ไม่ได้ซื้อเผื่อมีลูกในอนาคต หรือซื้อบ้านขนาดใหญ่ไว้รองรับแขกเหมือนในอดีต
และที่น่าสนใจไปกว่านั้นคือตลาดบ้านมือ 2 ตามการรายงานของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า บ้านมือ 2 มีการเปลี่ยนมือสูงกว่าบ้านมือ 1 สะท้อนจากอุปทานการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มีจำนวนลดลง โดยคาดว่าทั้งปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จำนวน 52,000 หน่วย ลดลง -17.2% จากปี 2567 หรือลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด ที่คาดว่าจะมีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 390,000 ล้านบาท ลดลง -22.2% จากปี 2567 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีทิศทางที่จะเติบโตอยู่ แม้ชะลอตัวลงจากปีก่อนหน้า (มูลค่าสินเชื่อในปี 2568 คาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 582,800 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 ซึ่งมีมูลค่า 584,843 ล้านบาท)
กล่าวคือ ที่สินเชื่อมีการเติบโต ทั้ง ๆ ที่การลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง เป็นเพราะตลาดมีความต้องการบ้านมือ 2 มากกว่า เนื่องจากบ้านมือ 2 มีข้อดีตรงที่ราคาต่ำกว่าบ้านมือ 1 อีกทั้งโลเคชั่นของบ้านมือสองส่วนใหญ่นั้นดีกว่า เนื่องจากอยู่ในโซนเศรษฐกิจในเมือง ซึ่งได้เปรียบในส่วนของโครงสร้างพื้นฐานพร้อมกว่า (ใกล้รถไฟฟ้า, โรงเรียน, ห้างสรรพสินค้า) นอกจากนี้ ส่วนใหญ่คนที่พิจารณาซื้อบ้านในตอนนี้เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่มีรายได้ระดับ Middle Income จึงมักเลือก “บ้านพร้อมอยู่ได้เลย” และยังสามารถตกแต่งรีโนเวทได้ตามรสนิยมตัวเอง มากกว่าบ้านโครงการใหม่ที่ตกแต่งแบบสำเร็จรูปมาแล้ว
สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยในอนาคต ที่กำลังซื้อของผู้บริโภคและการใช้จ่ายที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่จากสภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังอยู่ในช่วงเปราะบาง บ้านโครงการใหม่ หรือบ้านมือ 1 คาดว่าคงจะเติบโตในฝั่งของตลาดพรีเมียมลักชัวรี่ (10–25 ล้านขึ้นไป) ส่วนบ้านมือ 2 จะยังคงเติบโตต่อเนื่อง ในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ โดยคาดว่าจะได้เห็นธนาคารพาณิชย์จับตลาดบ้านมือ 2 กันเพิ่มมากขึ้น เช่น เปิดแพลตฟอร์มขายบ้าน NPA และบ้านรีเซล สอดคล้องไปกับความต้องการของตลาดที่สูงขึ้นจริง
ข่าวเด่น