หอพักนักศึกษา ธุรกิจเสือนอนกินในอุดมคติ ที่เพียงลงทุนสร้างครั้งเดียวในทำเลใกล้สถานศึกษา ก็มีรายได้เข้ามาแบบ Passive Income ไปตลอดชีวิต แต่มาในวันนี้กลับเป็นเพียงความรุ่งเรืองในอดีตที่กำลังจะครบกำหนดวันหมดอายุ ตามทิศทางอัตราการเกิดในไทยที่ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการอยู่รอดของหอพัก ที่หากไม่มีคนเช่า ธุรกิจก็ไปไม่รอด
รายงานข้อมูลล่าสุดจาก ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH Bank ระบุว่า ธุรกิจหอพักหรืออพาร์ตเมนต์ใกล้สถานศึกษากำลังอยู่ในช่วงขาลง แม้จะตั้งอยู่ในทำเลทองที่อยู่ในโซนกระจุกตัวของนักศึกษาก็ตาม แต่ปัจจุบันธุรกิจประเภทนี้กลับเผชิญเข้ากับปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ทั้งสภาพเศรษฐกิจ การแข่งขันที่รุนแรง และปัญหาสำคัญอย่างจำนวนประชากรที่จำนวนลดลง
สำนักงานคณะกรรมการการอุดมศึกษา มีการเปิดเผยว่า จำนวนนักศึกษาในสถาบันอุดมศึกษาทั้งหมดทั่วประเทศไทยมีแนวโน้มลดต่ำลง โดยก่อนช่วงโควิด-19 ในกรอบระยะเวลาปี 2558 - 2562 มีจำนวนนักศึกษาทั้งหมดเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,895,000 คน ส่วนช่วงหลังโควิด-19 ระหว่างปี 2563-2567 พบว่าจำนวนนักศึกษาลดลงเหลือ 1,799,000 ล้านคน หรือมีการเติบโตลดลง -5.0% ซึ่งนอกจากจะเกิดจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและสังคมแล้ว (เช่นสอบติดแต่ไม่มีเงินเรียน หรือ การเลือกเส้นทางชีวิตนอกระบบการศึกษา) สาเหตุสำคัญยังเกิดจากโครงสร้างประชากรของประเทศไทย ที่เปลี่ยนไปสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ และอัตราการเกิดที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ประชากรวัยเด็กและวัยเรียนลดลงตามไปด้วย สอดคล้องกับข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ ที่ได้ระบุว่า ประเทศไทยมีอัตราการเกิดเพียง 7.9 คนต่อประชากร 1,000 คน ในปี 2567 ซึ่งนับว่าต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
ดังนั้นเอง ธุรกิจหอพักใกล้สถาบันการศึกษา ที่เคยมีการลงทุนสร้างหอพักจำนวนมาก เพื่อเอาไว้รองรับนักศึกษาที่เข้ามาเรียน กลับไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป เมื่อโครงสร้างประชากรไทยในตอนนี้ กำลังเผชิญปัญหาจากจำนวนนักศึกษาลดลง และจะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยสิ่งที่จะเกิดขึ้นถัดมาก็คือ นักศึกษาที่ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าของหอพัก กำลังจะมีอำนาจในการเลือกที่มากขึ้นด้วย เนื่องจากเกิดสภาวะของอุปทานที่มากกว่าอุปสงค์ และยังมีการแข่งขันในตลาดที่สูงมาก โดยเฉพาะคู่แข่งอย่างคอนโดมิเนียม รวมถึงที่พักรูปแบบอื่น ๆ ที่มีความทันสมัยและระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีกว่า ทำให้นักศึกษามีทางเลือกในการตัดสินใจเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น
นอกจากนี้ ธุรกิจห้องเช่าหอพักโดยส่วนใหญ่ที่อยู่มานานแล้วนั้น ไม่ค่อยมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านค้าใต้ตึก ลานจอดรถ และระบบบริการลูกค้าที่เข้มแข็งมากพอ เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ไม่ได้มีระบบหลังบ้านมารองรับอย่างเป็นมาตรฐานเหมือนกับที่พักรูปแบบใหม่ เช่น ระบบน้ำไฟ บริการอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง การจ่ายค่าเช่า การจัดการเพื่ออำนวยความสะดวกของลูกบ้าน ไปจนถึงการขาดพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โต๊ะทำงาน, ห้องประชุมเล็ก หรือ Co-working Space ซึ่งจำเป็นกับนักศึกษา ส่งผลต่อความต้องการเช่าห้องพักระยะยาวของกลุ่มนักศึกษาที่ลดลงอย่างชัดเจนในปัจจุบัน
และหากธุรกิจหอพักจะมีการปรับตัว ก็ถือว่าเป็นการขยับปรับตัวที่ค่อนข้างจะลำบากกับธุรกิจนี้ เพราะการชุบชีวิตหอพักในยุคใหม่ จะเผชิญเข้ากับปัญหาทั้งต้นทุนค่าใช้จ่ายแฝงที่สูงขึ้น ทั้งค่าแม่บ้าน, รปภ., ช่างซ่อม แต่กลับปรับราคาค่าเช่ายาก เพราะลูกค้าของหอพัก ไม่ได้จัดเป็นลูกค้าที่เป็น Customer Loyalty แม้อยู่มานานหลายปี แต่หากหอพักเพิ่มราคาค่าเช่า พวกเขาก็พร้อมย้ายออกไปหาที่อื่นทันที ซึ่งก็มีปัญจัยที่หนุนนำร่วมด้วยอย่างสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ที่ครัวเรือนไทยเผชิญเข้ากับรายได้ไม่มั่นคง รวมถึงปัญหาหนี้ ทำให้คุณภาพของผู้เช่าลดลงตามไปด้วย
นอกจากนี้ ธุรกิจหอพัก ยังมีงานบริหารที่จุกจิก ต้องคอยแก้ไขกับปัญหาของผู้เช่า เช่น ค้างค่าเช่า การทะเลาะวิวาท ซึ่งต้องดูแลอย่างใกล้ชิด ซ้ำแล้วธุรกิจประเภทนี้มักเป็นธุรกิจที่ส่งต่อกันในครอบครัว แต่คนรุ่นใหม่ไม่อินกับโมเดลธุรกิจแบบนี้ ไม่อยากสืบทอดรับช่วงต่อ แต่มักจะอยากสร้างอะไรที่เป็นของเขาเอง นอกจากนี้ ธุรกิจหอพัก ยังมีข้อกำหนดกฎเกณฑ์ที่เข้มงวด เช่น ต้องมีการแยกห้องพักชายหญิง ซึ่งมี พ.ร.บ.หอพักควบคุมชัดเจน ต่างกับธุรกิจคอนโด ที่มีความสามารถในการแข่งขันที่สูงกว่า มีต้นทุนทางด้านการตลาด การบริการ และการบริหารจัดการที่ดีกว่า ดังนั้นจึงไม่แปลกที่ธุรกิจหอพักนักศึกษาจะถูกตีตราวันหมดอายุไปก่อนใครเพื่อน สิ้นสุดยุคเสือนอนกิน เหลือแต่เพียงความทรงจำที่รอธุรกิจรูปแบบใหม่เข้ามาแทนที่
ข่าวเด่น