ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้ฟื้นแบบแข็งแรง แต่ "ถูกพยุงไว้" ผ่านมาตรการภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เปิดทางให้ผู้ซื้อกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้น และใช้เงินดาวน์น้อยลง มาตรการนี้มีบทบาทสำคัญ เพราะช่วย “ต่อชีวิตดีมานด์” ในช่วงที่กำลังซื้ออ่อนแรง แต่หากมองไปข้างหน้า เมื่อมาตรการดังกล่าวมีแนวโน้มสิ้นสุดลงในปี 2570 ตลาดจะเริ่มเข้าสู่ช่วงที่ต้องยืนด้วยตัวเอง และนั่นคือจุดที่ “โครงสร้างจริง” ของอสังหาริมทรัพย์ไทยจะถูกเปิดเผย อย่างชัดเจน
เกณฑ์ LTV หรือ Loan-to-Value คือ อัตราส่วนระหว่างวงเงินกู้กับมูลค่าหลักประกัน เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท หากกำหนด LTV ที่ 80% ผู้ซื้อจะกู้ได้ 2.4 ล้านบาท และต้องวางเงินดาวน์ 20% โดยในช่วงเศรษฐกิจชะลอ การผ่อนคลาย LTV ทำให้ผู้ซื้อใช้เงินดาวน์น้อยลง และเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อันเป็นผลลัพธ์ที่ทำให้ดีมานด์ในตลาดอสังหาฯถูก “กระตุ้นชั่วคราว” แต่ในอีกด้านหนึ่ง LTV ไม่ได้ช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการ หากเป็นเพียงเครื่องมือที่ช่วยให้ “ขายได้” มากขึ้น และเมื่อมาตรการนี้สิ้นสุดลง การกู้จะกลับไปเข้มงวดขึ้นทันที และผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะผู้มีรายได้เริ่มต้นและนักลงทุนรายย่อย ก็มีแนวโน้มที่จะถูกคัดออกจากตลาดในระยะข้างหน้านี้
และอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญในตลาด คือ การปรับราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นและเข้าใกล้ราคาตลาดมากขึ้น จากเดิมที่ต่ำกว่าประมาณ 50% ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป ราคาประเมินและราคาตลาดจะเหลือช่องว่างราว 30–40% โดยที่ราคาประเมินนี้ “ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง” แต่ใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมโอน, ค่าจดจำนอง และภาษีบางประเภท หมายความว่า เมื่อราคาประเมินสูงขึ้น ต้นทุนธุรกรรมจะเพิ่มขึ้นตาม แม้ผู้ประกอบการจะไม่ปรับราคาขายทันที แต่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้จะค่อย ๆ ถูกส่งผ่านไปยังผู้ซื้อในรูปแบบต่าง ๆ เช่น ราคาขายที่สูงขึ้นในระยะถัดไป หรือการปรับลดคุณภาพสินค้าแทน
และแม้แรงกดดันฝั่งต้นทุนจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจริงในปี 2570 แต่ก็ไม่ใช่ตัวกำหนดสุดท้าย เพราะปัจจัยต้นทุนที่กดดันตลาด ยังประกอบด้วย ราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง, ค่าขนส่งและพลังงาน, ค่าแรงที่ปรับเพิ่ม และต้นทุนทางการเงินจากอัตราดอกเบี้ย อันเป็นผลกระทบส่วนหนึ่งจากสงครามความขัดแย้ง ทั้งหมดนี้ทำให้ผู้ประกอบการเผชิญกับต้นทุนรวมที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ต้นทุนไม่ใช่ตัวกำหนดว่าราคาจะขึ้นได้มากแค่ไหน เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ระบบที่ผู้ขายตั้งราคาได้ฝ่ายเดียว หากผู้ซื้อไม่มีกำลัง ราคาก็ไม่สามารถปรับขึ้นได้ตามต้นทุนจริง
ตัวคุมเกมที่แท้จริง คือ “กำลังซื้อ” ของคนไทย
แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้น แต่ทิศทางตลาดจะถูกกำหนดโดยกำลังซื้อ ซึ่งปัจจุบันกำลังเผชิญกับข้อจำกัดเชิงโครงสร้าง 3 ด้านหลัก ๆ อย่าง
1. หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง
หนี้ครัวเรือนไทยล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 16.3 ล้านล้านบาท หรือราว 86.8% ของ GDP แม้จะลดลงจากระดับสูงกว่า 90% ในช่วงก่อนหน้า แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูง และการลดลงของสัดส่วนหนี้ที่เห็น ก็ไม่ได้มาจากการลดหนี้จริงทั้งหมด แต่บางส่วนมาจาก GDP ที่ขยายตัว ทำให้สัดส่วนดูดีขึ้น ดังนั้นแล้ว สถานการณ์ของหนี้ครัวเรือนไทยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง กลายเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ของภาคครัวเรือน อีกทั้งภาระการผ่อนชำระต่อเดือนก็คงค้างในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านที่จะถูกชะลอหรือยกเลิกได้
2. รายได้เติบโตไม่ทันภาระค่าใช้จ่าย
แม้รายได้เฉลี่ยมีการปรับเพิ่ม แต่ไม่ได้เติบโตในอัตราที่สอดคล้องกับ ราคาที่อยู่อาศัย และค่าครองชีพโดยรวม ส่งผลให้ “ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย” (Affordability) ลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้เริ่มต้น
3. ธนาคารคุมสินเชื่อเข้มงวด
แม้จะมีมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่ธนาคารยังคงใช้เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น โดยพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ สิ่งนี้สะท้อนว่าความเสี่ยงด้านเครดิตยังสูง สถาบันการเงินไม่ต้องการเพิ่มความเสี่ยงในระบบ ทำให้ผู้กู้จำนวนหนึ่ง “กู้ไม่ผ่าน” แม้ต้องการซื้อจริง
ปี 2570 ตลาดอสังหาฯจะเผชิญอะไรบ้าง
เมื่อแรงพยุงจาก LTV สิ้นสุด ขณะเดียวกันด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น ตลาดอสังหาฯ อาจมีแนวโน้มเข้าสู่สถานการณ์หลัก ๆ ดังนี้
สถานการณ์ที่ 1: ต้นทุนเพิ่ม แต่ราคาขึ้นได้จำกัด
ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาขึ้นตามต้นทุนได้เต็มที่ เพราะกำลังซื้อไม่รองรับ อาจส่งผลต่อโครงการอสังหาฯ ที่มีการปรับลดขนาดยูนิต, ปรับลดสเปกวัสดุก่อสร้าง รวมถึงใช้โปรโมชั่นเพื่อเร่งการขาย ซึ่งทั้งหมดนี้นำไปสู่ภาวะ “บ้านที่แพงขึ้นโดยที่ผู้ซื้อไม่รู้ตัว” (จ่ายราคาเท่ากับโครงการอสังหาฯ Rank เดียวกันในอดีต แต่คุณภาพลดลง)
สถานการณ์ที่ 2: ตลาดแบ่งชัดตามกำลังซื้อ
สิ่งที่จะเกิดไม่ใช่แค่คนรวยซื้อได้ คนรายได้น้อยซื้อไม่ได้ แบบผิวเผิน แต่มันคือการที่ “โครงสร้างตลาด” เริ่มแยกชั้นอย่างจริงจัง เพราะในกลุ่มรายได้กลาง-บน ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากอาจจะมีเงินออม มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ไม่ตึงมาก รวมถึงเครดิตดี ทำให้กู้ผ่านง่ายกว่า ผลคือต่อให้เกณฑ์ LTV กลับมาเข้มงวดขึ้น ก็ยังเข้าถึงสินเชื่อได้ พวกเขาจะอยู่ในสถานะที่สามารถ “เลือกซื้อ” ไม่ใช่ “ต้องรีบซื้อ” ซึ่งเจ้าของโครงการจะหันไปโฟกัสกลุ่มนี้มากขึ้น เช่น บ้านแนวราบระดับกลาง-บน หรือคอนโดพรีเมียม
ขณะที่กลุ่มรายได้ล่างถูกจำกัดการเข้าถึงมากขึ้น แม้จะอยากมีบ้าน แต่ติดตรง “กู้ไม่ผ่าน” ผลที่ตามมาคือดีมานด์ของกลุ่มนี้ “หายไปจากตลาดจริง” ต้องเลื่อนการซื้อ หรือไปอยู่ตลาดเช่าแทน การแยกตัวอย่างชัดเจนนี้ จะกลายเป็นความเหลื่อมล้ำด้านการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ที่แนวโน้มตลาดเช่าจะเติบโต(เจ้าของคือคนระดับบน) และ First Jobber ถูกดันออกจากการเป็นเจ้าของบ้าน
สถานการณ์ที่ 3: ตลาดทรงตัว แต่การแข่งขันรุนแรง
ด้วยต้นทุนที่ยังสูง แต่ดีมานด์ในตลาดไม่ได้โต ตลาดอสังหาฯ ไทยจึงมีโอกาสเข้าสู่ “เกมแย่งลูกค้า” ไม่เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการอาจเลือกพัฒนาแต่โครงการที่มีความเสี่ยงต่ำ เช่น สร้างในทำเลที่มีดีมานด์จริง (ใกล้รถไฟฟ้า / แหล่งงาน) หรือมีแนวโน้มว่าจะบริหารสต็อกอย่างเข้มงวดขึ้น ส่วนการแข่งขันกันในตลาด จะตกไปอยู่ในด้านของราคาและเงื่อนไขมากขึ้น เช่น ฟรีค่าโอน / ค่าจดจำนอง, อยู่ฟรี X เดือน, ดอกเบี้ยพิเศษช่วงแรก หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ มี Cashback ให้ เป็นต้น
บทสรุปสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปี 2570 จะไม่ใช่ปีที่ราคาพุ่งขึ้นอย่างรุนแรง แต่จะเป็นปีที่ตลาดถูก “คัดกรอง” ทั้งคัดผู้ซื้อว่า ใครมีกำลังซื้อจริงเท่านั้นที่จะเข้าถึงได้ คัดผู้ประกอบการว่าใครบริหารต้นทุนและเข้าใจตลาดได้ดีกว่าก็จะเป็นผู้อยู่รอด และคัดสินค้า ที่โครงการที่ไม่ตอบโจทย์ กำลังซื้อจะถูกทิ้งไว้ในตลาด
ท้ายที่สุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงที่ “ราคาตลาด” ไม่ได้ถูกกำหนดโดยต้นทุนเพียงอย่างเดียว แต่ถูกกำหนดโดยข้อจำกัดของกำลังซื้อเป็นหลัก และในเกมนี้ ผู้ที่กำหนดทิศทางไม่ใช่ผู้ขาย แต่คือ “ผู้ซื้อที่ยังมีกำลังจะซื้อได้จริง”
ข่าวเด่น