By วิภาดา จิณณวาโส
คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ครอบคลุมการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง รวมถึงห้องชุด ที่มีราคาซื้อขายและวงเงินจดจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง พร้อมรักษาความต่อเนื่องของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
แม้มาตรการดังกล่าวจะถูกมองว่าเป็นข่าวดีสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน แต่หากพิจารณาให้ลึกลงไป การตัดสินใจของรัฐบาลในครั้งนี้มีความหมายมากกว่าการช่วยลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพราะสิ่งที่รัฐบาลกำลังทำ คือ ความพยายามรักษาแรงส่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย ในช่วงเวลาที่กำลังซื้อของประชาชนยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจยังเปราะบาง
เหตุผลสำคัญที่ ครม. ระบุไว้ในการขยายมาตรการครั้งนี้ คือ เพื่อไม่ให้เกิด “สุญญากาศของนโยบาย” หรือการที่มาตรการเดิมสิ้นสุดลงโดยไม่มีมาตรการรองรับต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงทันที และกระทบต่อภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องเป็นวงกว้าง โดยในสาระสำคัญของมาตรการครั้งนี้ คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์เพื่อการอยู่อาศัย และห้องชุด ที่มีราคาซื้อขายและวงเงินจดจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
สำหรับผู้ซื้อบ้าน ความแตกต่างของตัวเลขดังกล่าวถือว่าไม่น้อย ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 5 ล้านบาท เดิมต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนประมาณ 100,000 บาท และหากกู้เต็มวงเงิน จะมีค่าจดจำนองอีกประมาณ 50,000 บาท แต่ภายใต้มาตรการนี้ ค่าใช้จ่ายทั้งสองส่วนจะเหลือเพียงหลักร้อยบาท ช่วยลดภาระในวันโอนได้เกือบ 150,000 บาท
แม้มาตรการนี้จะช่วยลดต้นทุนในการซื้อบ้านได้อย่างมีนัยสำคัญ แต่เหตุผลที่รัฐบาลเลือกต่ออายุออกไปอีกหนึ่งปี ไม่ได้มีเป้าหมายเพียงช่วยผู้ซื้อบ้านเท่านั้น หากยังต้องการประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งยังเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง เพราะตลอดช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญทั้งกำลังซื้อที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจำนวนไม่น้อย แม้จะมีความต้องการจริง แต่กลับไม่สามารถกู้ผ่านได้
ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็เผชิญกับแรงกดดันจากสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมที่ยังรอการระบาย เพราะการชะลอตัวของยอดขาย ก็ทำให้การเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีแนวโน้มชะลอตาม ส่งผลต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องตลอดทั้งห่วงโซ่ ตั้งแต่ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา ไปจนถึงแรงงานในภาคก่อสร้าง ซึ่งในภาพใหญ่มันคือการส่งต่อปัญหาไปยังกระแสเงินสด การลงทุนใหม่ และการจ้างงานในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง จึงไม่น่าแปลกใจที่รัฐบาลเลือกใช้มาตรการนี้เพื่อรักษาความต่อเนื่องของตลาด มากกว่าปล่อยให้เกิดช่วงเวลาที่ผู้ซื้อและผู้ประกอบการต้องรอความชัดเจนของนโยบาย
สัญญาณหนึ่งที่สะท้อนว่ามาตรการดังกล่าวมีผลต่อการตัดสินใจของประชาชนจริง คือ ข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ระบุว่า ก่อนมาตรการเดิมจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มีประชาชนจำนวนมากเร่งทำสัญญาเงินกู้และเตรียมโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ทันใช้สิทธิ์ค่าธรรมเนียมที่ลดลง จนธนาคารต้องเตรียมบุคลากรรองรับลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้น ปรากฏการณ์ดังกล่าวนี้ สะท้อนว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมสามารถเร่งการตัดสินใจซื้อบ้านได้จริง หากปล่อยให้สิ้นสุดลงโดยไม่มีมาตรการรองรับ ตลาดอาจเผชิญภาวะชะลอตัวทันที เพราะผู้ซื้อบางส่วนอาจชะลอการโอนหรือรอดูนโยบายใหม่ ดังนั้น เมื่อ ครม. ตัดสินใจขยายมาตรการออกไปอีกหนึ่งปี จึงช่วยลดแรงกดดันดังกล่าว ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการสามารถวางแผนได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ต้องเร่งตัดสินใจเพียงเพราะกังวลว่ามาตรการจะหมดอายุ
ในมุมของเศรษฐกิจมหภาค ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีความสำคัญเฉพาะการซื้อขายบ้านเท่านั้น แต่ยังเชื่อมโยงกับธุรกิจอีกจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูนซีเมนต์ กระเบื้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ธุรกิจตกแต่งภายใน บริษัทรับเหมาก่อสร้าง รวมถึงแรงงานในหลายภาคส่วน เมื่อการซื้อขายบ้านเกิดขึ้นหนึ่งหลัง เงินจะไม่ได้หมุนเวียนเฉพาะระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ยังส่งต่อไปยังผู้ผลิตสินค้า ผู้ให้บริการ และแรงงานอีกหลายระดับ ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีผลต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมค่อนข้างสูง
โดยกระทรวงการคลังมีการประเมินว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์นี้ จะช่วยให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ราว 5.4 แสนล้านบาทต่อปี ก่อให้เกิดเม็ดเงินลงทุนในระบบเศรษฐกิจกว่า 3 แสนล้านบาท และมีส่วนช่วยสนับสนุนการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ได้ราว 1.06% เมื่อเทียบกับกรณีไม่มีมาตรการ
อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้ยังมีข้อจำกัดที่ต้องยอมรับ เพราะปัญหาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ไม่ได้อยู่ที่ค่าธรรมเนียมการโอนหรือค่าจดจำนองเพียงอย่างเดียว อุปสรรคสำคัญยังคงเป็นรายได้ของครัวเรือนที่ฟื้นตัวช้ากว่าค่าครองชีพ ภาระหนี้ที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงระมัดระวัง ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจำนวนหนึ่งยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แม้ต้นทุนในวันโอนจะลดลงมากก็ตาม กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ มาตรการนี้ช่วยลด “ต้นทุนการซื้อ” แต่ไม่ได้แก้ปัญหา “ความสามารถในการกู้” ซึ่งเป็นโจทย์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเวลานี้
ท้ายที่สุด การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง อาจไม่ใช่ “ยารักษา” ที่จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้ทันที แต่เป็น “เครื่องช่วยพยุง” ที่ช่วยประคองตลาดไม่ให้ชะลอตัวลงมากกว่านี้ ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว เพราะสุดท้ายแล้ว สิ่งที่จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างยั่งยืน ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมการโอนที่ถูกลงเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ แต่คือรายได้ของประชาชนที่เพิ่มขึ้น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่กลับมา และการเข้าถึงสินเชื่อที่ง่ายขึ้น ซึ่งล้วนเป็นรากฐานสำคัญของการฟื้นตัวในระยะยาว
ข่าวเด่น