เศรษฐกิจ-บทวิจัยเศรษฐกิจ
Krungthai COMPASS วิเคราะห์ "ปลดล็อคเกณฑ์ LTV ตัวช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ไทย"


เมื่อ 20 มี.ค. ที่ผ่านมา ธปท. แถลงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV โดยกำหนดให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป และการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป ในสัญญาที่ 1 เป็นต้นไป สามารถกู้ได้สูงสุดที่100% โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569

 
Krungthai COMPASS ประเมิน 3 อานิสงส์ของการผ่อนคลาย LTV ต่อภาคอสังหาฯ ประกอบด้วย 1) การช่วยระบายหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย เสริมสภาพคล่องทางการเงินให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯ 2) การมี
ส่วนสำคัญในการช่วยประคับประคองมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2568 โดย เบื้องต้นคาดว่า Upside ของการผ่อนคลาย LTV ต่อมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อาจอยู่ที่ราว 13,800-27,600 ล้านบาท และ 3) การช่วยให้ Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น
 
ประเด็นให้ติดตามต่อไป คือ การออกมาตรการกระตุ้นอื่นๆ เพิ่มเติมของภาครัฐโดยเฉพาะ “การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01%” ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในระยะเวลา 1 เดือนต่อจากนี้
 
การผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ มีรายละเอียดอะไรบ้าง?
 
เมื่อวันที่ 20 มี.ค. ที่ผ่านมา ธปท. แถลงผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยมีสาระสำคัญคือ 
 
1) กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
 
2) การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569
 
โดย ธปท. ให้เหตุผลในการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ว่าเป็นเพราะภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัว
อย่างต่อเนื่องและไม่มีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน  สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน ทั้งนี้ ธปท. ประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง โดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง
 
 
ผลของการผ่อนคลาย LTV มีอะไรบ้าง?
 
Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธปท. ในครั้งนี้ จะช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัย โดยสามารถแบ่งเป็น 3 ประเด็น ดังนี้
 
ประเด็นที่ 1 “คาดว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะช่วยระบายหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย และเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ” ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขาย 234,400 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต (ปี 2562-67) ที่ 224,100 ยูนิต ราว 4.6% ส่วนหนึ่งมาจากปัญหาด้านกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบ จากการขยายตัวที่ไม่ทั่วถึงของเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนตลอดจนหนี้เสียที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เริ่มมีสภาพคล่องทางการเงินที่ตรึงตัวขึ้น สังเกตได้จาก Current Ratio และ Quick Ratio โดยเฉลี่ยของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จาก 2.93 และ 0.80 เท่าในช่วงก่อนโควิด-19 (ปี 2562) ลดลงมาเหลือ 2.28 และ 0.40 เท่าในปี 2566 โดยล่าสุดในปี 2567 ทั้ง 2 อัตราส่วนก็ปรับตัวลงมาเหลือ 2.13 และ 0.30 เท่า ดังนั้น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ที่คาดว่าจะช่วยระบายหน่วยเหลือขายได้นั้นก็น่าจะช่วยส่งเสริมสภาพคล่องให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้บ้าง

 
ประเด็นที่ 2 “คาดว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะมีส่วนสำคัญในการช่วยประคับประคองมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2568” โดยหากเป็นกรณีที่ ธปท. ไม่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV แล้วนั้น Krungthai COMPASS ประเมินว่ากิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีมูลค่าที่ราว 5.7 แสนล้านบาทในปี 2568 หดตัว -3.8%YoY ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยกดดันหลักจากปัญหาด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคตามที่ได้กล่าวไปในข้างต้น
 
 
Krungthai COMPASS ประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะสร้าง Upside ให้การโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ราว 13,800-27,600 ล้านบาท ช่วยประคับประคองให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 อยู่ในระดับใกล้เคียงจากปีที่ผ่านมา โดยในการคำนวณ Upside เรากำหนดสมมติฐานดังนี้ คือ 1) อยู่อาศัยในทุกระดับราคาได้อานิสงส์จากการผ่อนคลาย LTV 2) กำหนดให้หน่วยเหลือขายประเภทบ้าน ณ สิ้นปี 2567 ทั้งหมดพร้อมโอนในปี 2568 แต่หากเป็นคอนโดฯ กำหนดให้ครึ่งหนึ่งของหน่วยเหลือขายจะพร้อมโอนในปี 2568 3) กำหนดให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ขึ้นไปในทุกสัญญา มีสัดส่วนรวมกันที่ 25% ของทั้งตลาด และ 4) กำหนดให้ Upside ของ LTV อยู่ที่ 5% (ในกรณี 1) และ 10% (ในกรณี 2) ของมูลค่าหน่วยเหลือขายที่พร้อมโอนในปี 2568

ประเด็นที่ 3 “Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น” ซึ่งจะเป็นผลดีที่ช่วยส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่จะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจก่อสร้างอาคารธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงธุรกิจรับตกแต่งภายใน เป็นต้น

 
ประเด็นที่ต้องติดตามเพิ่มเติม
 
ประเด็นที่ต้องติดตามต่อไปของภาคอสังหาฯ คือ การออกมาตรการกระตุ้นอื่นๆ ออกมาเพิ่มเติมของภาครัฐ โดยเฉพาะ “การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง” ซึ่งในปัจจุบันกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% เพื่อช่วยลดภาระผู้ซื้อและกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งความคืบหน้าของมาตรการนี้น่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วง 1 เดือนต่อจากนี้ 
 
 
กณิศ อ่ำสกุล
Krungthai COMPASS 
 

บันทึกโดย : Adminวันที่ : 25 มี.ค. 2568 เวลา : 13:20:13
24-04-2025
เบรกกิ้งนิวส์
1. ตลาดหุ้นปิด (23 เม.ย.68) บวก 9.72 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,153.77 จุด

2. ประกาศ กปน.: 28 เม.ย. 68 น้ำไหลอ่อนไม่ไหล ถนนกาญจนาภิเษก (ด้านตะวันตก)

3. ตลาดหุ้นปิดภาคเช้า (23 เม.ย.68) บวก 12.76 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,156.81 จุด

4. MTS Gold คาดว่าราคาทองคำจะมีแนวรับที่ระดับ 3,320 เหรียญ และแนวต้านที่ระดับ 3,420 เหรียญ

5. ทองนิวยอร์กปิดเมื่อคืน (22 เม.ย.68) ร่วง 5.9 เหรียญ นักลงทุนชะลอซื้อทองคำ หลังการค้าสหรัฐ-จีน ส่งสัญญาณคลี่คลาย

6. ดัชนีดาวโจนส์ปิดเมื่อคืน (22 เม.ย.68) พุ่ง 1,016.57 จุด นักลงทุนคลายกังวลสงครามการค้าคลี่คลาย

7. ประเทศไทยอากาศร้อน และร้อนจัดในภาคเหนือและภาคกลาง โดยมีฝนฟ้าคะนองในภาคใต้ 40% ภาคตะวันออก 20% กรุงเทพปริมณฑล และภาคอื่นๆ 10%

8. ธนาคารไทยพาณิชย์ ประเมินค่าเงินบาทวันนี้เคลื่อนไหวในกรอบ 33.40-33.65 บาท/ดอลลาร์

9. ทองเปิดตลาดวันนี้ (23 เม.ย.68) ลดลง 850 บาท ทองรูปพรรณ ขายออก 54,400 บาท

10. ตลาดหุ้นไทยเปิด (23 เม.ย. 68) บวก 9.48 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,153.71 จุด

11. ค่าเงินบาทเปิดวันนี้ (23 เม.ย.68) อ่อนค่าลงหนัก ที่ระดับ 33.63 บาทต่อดอลลาร์

12. ตลาดหุ้นไทยปิด (22 เม.ย.68) บวก 9.34 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,144.05 จุด

13. ประกาศ กปน.: 28 เม.ย. 68 น้ำไหลอ่อนไม่ไหล ถนนประชาธิปก

14. ตลาดหุ้นไทยปิดภาคเช้า (22 เม.ย.68) ลบ 0.06 จุด ดัชนีอยู่ที่ 1,134.65 จุด

15. ประเทศไทยมีอากาศร้อนโดยทั่วไป และร้อนจัดบางพื้นที่ในภาคเหนือและภาคกลาง โดยมีฝนฟ้าคะนอง 10-20%

อ่านข่าว เบรกกิ้งนิวส์ ทั้งหมด
Feed Facebook Twitter More...

อัพเดทล่าสุดเมื่อ April 24, 2025, 10:42 am