แม้ข้อมูลไตรมาส 1/2569 จะสะท้อนว่ากิจกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยยังขยายตัวได้ แต่การเติบโตในช่วงที่เหลือของปี 2569 อาจมีข้อจำกัดมากขึ้นสอดคล้องกับทิศทางเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอลง กำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ภาวะดังกล่าวอาจกดดันแนวโน้มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งในฝั่งผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Pre-Financing) และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย (Post-Financing) ขณะที่ การขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อาจเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยผ่อนปรนเงื่อนไขด้านเงินดาวน์สำหรับผู้ซื้อบ้านได้บางส่วน แต่ผลต่อภาพรวมสินเชื่ออาจยังจำกัด โดยเฉพาะหากปัญหาหลักยังอยู่ที่กำลังซื้อ ฐานะทางการเงิน (Balance Sheet) ตลอดจนความสามารถในการชำระหนี้ของทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเปราะบาง เพิ่มแรงกดดันต่อฐานะการเงินผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการเติบโตของสินเชื่อ Pre-Financing เพื่อที่อยู่อาศัย
• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีสัญญาณเปราะบาง แม้กิจกรรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนจะยังขยายตัวได้ในไตรมาสที่ 1/2569 ที่ 2.0% YoY แต่คงต้องยอมรับว่าเป็นภาพการชะลอตัวกลับมาหลังจากที่เร่งตัวสูงในช่วงปลายปี 2568 (รูปที่ 1) ขณะที่ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาณอ่อนแอและยังต้องเผชิญความท้าทายในช่วงที่เหลือของปี 2569 อาจเพิ่มแรงกดดันต่อฐานะทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในภาวะที่อุปทานคงค้างยังอยู่ในระดับสูง และยอดขาย/ยอดโอนมีความเสี่ยงกลับมาชะลอลง ซึ่งจะกระทบต่อกระแสเงินสดรับของผู้ประกอบการ ขณะที่ภาระต้นทุนทางการเงินและภาระหนี้เดิมยังอยู่ในระดับสูง
• ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้พัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ท่ามกลางโจทย์ด้านสภาพคล่องและแนวโน้มการระดมทุนที่ยากขึ้น โจทย์ปัญหาความตึงตัวทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนผ่านอัตราส่วนทางการเงินทยอยอ่อนแอลงตลอด 3 ปีที่ผ่านมา (รูปที่ 2) โดยเฉพาะอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ซึ่งอยู่ในระดับสูงประมาณ 1.3-1.4 เท่า ขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน (Debt Service Coverage Ratio: DSCR) อยู่ที่ประมาณ 0.30 เท่า ซึ่งสะท้อนว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานไม่เพียงพอรองรับภาระหนี้ที่จะครบกำหนดใน 1 ปี โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการที่มีสต็อกคงค้างสูงและพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอกเป็นหลัก แรงกดดันดังกล่าวเริ่มส่งผ่านไปยังความเสี่ยงด้านเครดิตและข้อจำกัดในการระดมทุนของผู้ประกอบการ โดยเห็นสัญญาณการปรับลดอันดับเครดิตในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาวะตลาดหุ้นกู้ที่ระดมทุนได้ยากขึ้น โดยปริมาณการออกตราสารหนี้ระยะยาวช่วง 4 เดือนแรกปี 2569 ลดลง -27.6% YoY
ในทำนองเดียวกัน ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย (Pre-Financing) ในระบบธนาคารพาณิชย์กลับมาหดตัวลง -6.5% YoY ในไตรมาส 1/2569 โดยเป็นการลดลงทั้งในส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโด (-7.9% YoY และ -4.0% YoY ตามลำดับ) ท่ามกลางสัญญาณระมัดระวังทั้งในฝั่งสถาบันการเงินและผู้ประกอบการสอดคล้องกับแนวโน้มการชะลอการเปิดโครงการใหม่ เน้นระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่องมากกว่าการขยายการลงทุน ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ภาพดังกล่าวมีโอกาสลากยาวเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี คาดว่า สินเชื่อ Pre-Financing เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยของระบบแบงก์มีแนวโน้มหดตัวลงประมาณ -3.0% ถึง -2.0% ในปี 2569 เทียบกับที่ขยายตัว 2.2% ในปี 2568 (รูปที่ 2)
กำลังซื้อที่เปราะบางเป็นข้อจำกัดการฟื้นตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบแบงก์ (Post-Financing) ด้วยเช่นกัน
• ในฝั่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัย สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (Post-Financing) ยังมีสัญญาณอ่อนแอ แม้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1/2569 จะพลิกกลับมาขยายตัวได้ที่ 1.0% YoY จากที่หดตัวลง -0.5% YoY ในไตรมาส 4/2568 แต่ภาพดังกล่าวควรตีความอย่างระมัดระวัง เพราะส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานที่ต่ำในช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ผู้ซื้อบ้านรอการพิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองและการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ขณะที่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะเห็นว่า การขยายตัวของสินเชื่อปล่อยใหม่ไม่ได้สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด เนื่องจากส่วนหนึ่งมาจากการรีไฟแนนซ์ของลูกหนี้เดิม ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 33.8% ของสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งหมดในไตรมาสที่ 1/2569 นอกจากนี้ อัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ที่ชะลอลง ทั้งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและสูงกว่า 10 ล้านบาท ยังสะท้อนว่าสถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้แรงส่งจากสินเชื่อใหม่ยังมีข้อจำกัด
สำหรับภาพรวมในปี 2569 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยระบบธนาคารพาณิชย์อาจไม่ขยายตัว โดยคาดการณ์ในกรอบ -0.5% ถึง 0.0% ซึ่งสะท้อนแนวโน้มการฟื้นตัวที่ค่อนข้างจำกัด โดยเฉพาะหากกำลังซื้อในประเทศยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาระหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อยังถูกกดดันภายใต้เศรษฐกิจที่เติบโตชะลอลง แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอาจยังมีอยู่ แต่ผู้กู้บางส่วนอาจเผชิญข้อจำกัดในการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่างที่มีภาระหนี้เดิมสูง ทำให้การอนุมัติสินเชื่อบ้านยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างระมัดระวัง (รูปที่ 3)
• สำหรับการขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยสนับสนุนการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการและช่วยประคองการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้บางส่วน เนื่องจากมาตรการดังกล่าวช่วยลดข้อจำกัดด้านเงินดาวน์ และเพิ่มความยืดหยุ่นให้กับผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้มั่นคงและยังมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้
อย่างไรก็ดี ผลเชิงบวกต่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2569 อาจยังจำกัด เนื่องจากเงื่อนไขหลักสำหรับการฟื้นตัวของตลาดในช่วงที่เหลือของปีไม่ได้อยู่ที่เพดาน LTV เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่กำลังซื้อ รายได้ ภาระหนี้เดิม และความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือนด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ ภายใต้เศรษฐกิจที่ยังมีความเสี่ยงและมีแนวโน้มชะลอลง สถาบันการเงินอาจยังคงพิจารณาสินเชื่อปล่อยใหม่อย่างระมัดระวัง แม้เกณฑ์ LTV จะเปิดให้สามารถปล่อยสินเชื่อบ้านได้ในสัดส่วนสูงขึ้น แต่ในทางปฏิบัติอาจไม่ได้มีการปล่อยสินเชื่อเต็มมูลค่าหลักประกัน 100% ในทุกกรณี โดยเฉพาะผู้กู้ที่มีภาระหนี้สูง รายได้ไม่แน่นอน หรือมีความเสี่ยงด้านเครดิตเพิ่มขึ้น ดังนั้น การผ่อนคลาย LTV จึงน่าจะมีบทบาทในลักษณะของมาตรการประคองตลาดและลดภาระเงินดาวน์ มากกว่าการเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวอย่างชัดเจน ขณะที่ ความคาดหวังหลักต่อการฟื้นกิจกรรมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ยังอยู่ที่สภาพเศรษฐกิจและสถานการณ์รายได้ของภาคครัวเรือน
โดยสรุป สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในระบบแบงก์ในปี 2569 มีแนวโน้มเผชิญแรงกดดันทั้งฝั่งสินเชื่อ Pre-Financing สำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และสินเชื่อ Post-Financing สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยสินเชื่อ Pre-Financing ถูกกดดันจากแนวโน้มที่อ่อนแอของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม รวมถึงความเสี่ยงด้านเครดิตและฐานะการเงินที่เปราะบางของผู้พัฒนาโครงการ ขณะที่สินเชื่อ Post-Financing ถูกจำกัดด้วยกำลังซื้อ/รายได้ครัวเรือนที่ฟื้นตัวช้า ภาระหนี้สูง และความสามารถในการชำระหนี้ที่อ่อนแอลง แม้มาตรการ LTV จะช่วยประคองตลาดได้บางส่วน แต่ยังไม่น่าพลิกทิศทางสินเชื่อได้ชัดเจน หากปัญหาพื้นฐานยังอยู่ที่คุณภาพ Balance Sheet ของทั้งผู้ประกอบการและครัวเรือน
ข่าวเด่น