By วิภาดา จิณณวาโส
ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนกำลังเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อครั้งสำคัญ หลังรัฐบาลจีนเตรียมออกมาตรการชุดใหม่เพื่อพยุงตลาดที่ซบเซา ต่อเนื่องมาหลายปี โดยครอบคลุมทั้งการช่วยเหลือฝั่งผู้ซื้อบ้านและการเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ Developer มาตรการสำคัญที่ถูกจับตามอง ได้แก่ การขยายระยะเวลาสินเชื่อจำนองสูงสุดจาก 30 ปี เป็น 40 ปี เพื่อช่วยลดภาระการผ่อนต่อเดือน เปิดทางให้ Developer ระดมทุนผ่านตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ได้มากขึ้น รวมถึงการปรับระบบการขายบ้านจากโมเดลที่นิยมขายล่วงหน้าก่อนก่อสร้างเสร็จ ไปสู่การเพิ่มสัดส่วนบ้านที่สร้างเสร็จแล้วก่อนขาย
เมื่อมองผิวเผิน มาตรการเหล่านี้อาจดูเหมือนการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ แต่หากมองให้ลึกลงไป สิ่งที่จีนกำลังทำมีความหมายมากกว่านั้น เพราะรัฐบาลไม่ได้เพียงพยายามทำให้คนกลับมาซื้อบ้าน แต่กำลังพยายามหยุดวงจรขาลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลากยาวมาหลายปี และที่สำคัญ คือ กำลังปรับกติกาของตลาด เพื่อไม่ให้ปัญหาเดิมกลับมาเกิดซ้ำอีก
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์จีนเริ่มปะทุอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี 2021 หลังรัฐบาลเข้มงวดกับการก่อหนี้ของ Developer รายใหญ่ ทำให้บริษัทที่เคยพึ่งพาการกู้เงินและการขายโครงการล่วงหน้าเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง หลายบริษัทไม่สามารถชำระหนี้หรือก่อสร้างโครงการต่อได้ ขณะที่ผู้ซื้อบ้านจำนวนหนึ่งต้องเผชิญกับปัญหาโครงการสร้างไม่เสร็จ แม้จะจ่ายเงินไปแล้ว
ปัญหาจึงไม่ได้หยุดอยู่แค่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ แต่กลายเป็นวงจรที่กระทบทั้งระบบ เมื่อผู้ซื้อเริ่มไม่มั่นใจว่าจะได้รับบ้านตามกำหนด ความต้องการซื้อบ้านก็ลดลง เมื่อยอดขายลดลง Developer ก็มีเงินสดน้อยลง เมื่อเงินสดน้อยลง โครงการก็ยิ่งมีความเสี่ยงที่จะสร้างไม่เสร็จ และเมื่อมีโครงการสร้างไม่เสร็จมากขึ้น ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อก็ยิ่งลดลงอีก กลายเป็นวงจรที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยิ่งหดตัวก็ยิ่งทำให้คนไม่กล้าซื้อ
โดยหนึ่งในปัญหาสำคัญของโมเดลอสังหาริมทรัพย์จีนในอดีต คือ การขายบ้านก่อนสร้างเสร็จ ซึ่งช่วยให้ Developer สามารถนำเงินมัดจำจากผู้ซื้อไปเป็นเงินทุนสำหรับก่อสร้างโครงการต่อได้ โมเดลนี้ทำให้บริษัทสามารถขยายโครงการได้อย่างรวดเร็วในช่วงที่ตลาดเติบโต แต่เมื่อยอดขายชะลอตัว โมเดลเดียวกันกลับกลายเป็นจุดเปราะบาง เพราะเมื่อเงินจากการขายโครงการใหม่ไหลเข้ามาน้อยลง บริษัทก็ขาดเงินหมุนเวียนทันที
ดังนั้น การที่รัฐบาลจีนเริ่มผลักดันให้บ้านสร้างเสร็จก่อนขายมากขึ้น จึงมีความหมายมากกว่าการเปลี่ยนรูปแบบการขาย เพราะเป็นความพยายามลดความเสี่ยงเชิงโครงสร้างของตลาดในระยะยาว ผู้ซื้อจะไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงทั้งหมดจากการที่ Developer อาจขาดสภาพคล่องจนสร้างบ้านไม่เสร็จ ขณะที่บริษัทเองก็ไม่สามารถขยายโครงการโดยอาศัยเงินจากผู้ซื้อในอนาคตได้มากเหมือนเดิม
ในอีกด้านหนึ่ง การเปิดทางให้ Developer ที่ยังมีศักยภาพสามารถระดมทุนผ่านหุ้นและพันธบัตร รวมถึงทยอยชำระค่าที่ดินเป็นงวด ก็เป็นการพยายามแก้ปัญหาสภาพคล่องเฉพาะหน้า เพราะบริษัทจำนวนหนึ่งอาจไม่ได้ล้มเหลวจากการไม่มีสินทรัพย์ แต่กำลังเผชิญปัญหาเงินสดไม่เพียงพอในช่วงที่ตลาดยังไม่ฟื้น แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจ คือ รัฐบาลจีนไม่ได้จำเป็นต้องช่วย Developer ทุกแห่ง เพราะการพยุงบริษัทที่ไม่มีศักยภาพต่อไปอาจทำให้ปัญหาหนี้ถูกยืดออกไปโดยไม่ถูกแก้ไขจริง การฟื้นตลาดจึงจำเป็นต้องแยกระหว่างบริษัทที่ยังมีโอกาสอยู่รอดกับบริษัทที่ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อได้ และปล่อยให้ตลาดจัดการกับส่วนหลัง ขณะที่รัฐเข้ามาช่วยลดความเสี่ยงที่อาจกระทบต่อผู้ซื้อบ้านและระบบการเงินในวงกว้าง
ฝั่งผู้ซื้อเอง การขยายระยะเวลาสินเชื่อจำนองสูงสุดจาก 30 ปี เป็น “40 ปี” ก็สะท้อนว่ารัฐบาลกำลังพยายามลดต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่จำเป็นต้องผลักดันให้ราคาบ้านกลับขึ้นอย่างรุนแรง เพราะการลดค่างวดต่อเดือนช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อของครัวเรือน โดยไม่จำเป็นต้องอัดเงินเข้าสู่ระบบเพื่อพยุงราคาสินทรัพย์โดยตรง ประเด็นนี้สำคัญ เพราะปัญหาของจีนในวันนี้ไม่ใช่แค่ราคาบ้านลดลง แต่คือความเชื่อมั่นของครัวเรือนที่ถูกกระทบไปด้วย เมื่อบ้านซึ่งเป็นสินทรัพย์ก้อนใหญ่ของครัวเรือนจำนวนมากมีมูลค่าลดลง ผู้บริโภคก็มีแนวโน้มระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น จึงไม่น่าแปลกที่ปัญหาอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มส่งผลต่อการบริโภคและเศรษฐกิจในวงกว้าง
ภาพเศรษฐกิจจีนในปีนี้จึงยังไม่ได้แข็งแรงเต็มที่ แม้ GDP จะยังขยายตัวได้ในระดับประมาณ 4.7-5% แต่การเติบโตดังกล่าวเป็นลักษณะของเศรษฐกิจที่ยังประคับประคองตัว โดยในไตรมาส 2 เศรษฐกิจจีนขยายตัวชะลอลงจากไตรมาสแรก ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในจุดอ่อนสำคัญ และการบริโภคภายในประเทศยังไม่ได้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง มันจึงก้าวไปสู่ประเด็นที่สำคัญกว่าเรื่องที่ว่ารัฐบาลจีนจะช่วยตลาดบ้านได้หรือไม่ นั่นคือ “จีนจะสามารถสร้างเครื่องยนต์เศรษฐกิจตัวใหม่ขึ้นมาแทนที่อสังหาริมทรัพย์ได้มากแค่ไหน”
ในอดีต อสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจจีนอย่างมาก ทั้งการก่อสร้าง การขายที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่น ธนาคาร วัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงการจ้างงานและความมั่งคั่งของครัวเรือน แต่เมื่อโมเดลเดิมไม่สามารถเดินหน้าต่อได้ จีนจึงจำเป็นต้องหันไปพึ่งภาคเศรษฐกิจอื่นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการผลิตขั้นสูง เทคโนโลยี รถยนต์ไฟฟ้า เซมิคอนดักเตอร์ และ AI
ปัญหา คือ การเปลี่ยนเครื่องยนต์เศรษฐกิจไม่ได้เกิดขึ้นได้ในเวลาไม่กี่เดือน เพราะภาคการผลิตที่แข็งแรงไม่ได้หมายความว่าครัวเรือนจะมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นทันที หากการบริโภคภายในประเทศยังอ่อนแอ เศรษฐกิจจีนก็ยังต้องพึ่งพาการลงทุนและการส่งออกในระดับสูง และนั่นอาจสร้างปัญหาอีกด้านตามมา คือ กำลังการผลิตที่มากเกินกว่าความต้องการภายในประเทศ
ดังนั้น มาตรการอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่นี้ จึงอาจไม่ได้มีเป้าหมายเพื่อทำให้ตลาดบ้านจีนกลับไปเฟื่องฟูเหมือนในอดีต เพราะหากรัฐบาลกระตุ้นแรงจนคนกลับมากู้เงินซื้อบ้านจำนวนมาก จีนก็อาจสร้างหนี้และฟองสบู่รอบใหม่ขึ้นมาแทนที่จะกำจัดปัญหาเดิม สิ่งที่รัฐบาลต้องการมากกว่าอาจเป็นการทำให้ตลาดบ้านกลับมา “ทำงานได้ตามปกติ” บ้านต้องสร้างเสร็จ ผู้ซื้อกล้าซื้อ Developer ที่มีศักยภาพเข้าถึงเงินทุน และบริษัทที่ไม่มีอนาคตต้องสามารถออกจากตลาดได้
พูดอีกแบบ คือ จีนกำลังพยายามเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์จากเครื่องยนต์หลัก ของเศรษฐกิจให้กลายเป็น “เครื่องยนต์ที่ไม่ฉุดเศรษฐกิจลง” ซึ่งเป็นเป้าหมายที่แตกต่างกันอย่างมาก และผลลัพธ์ของเรื่องนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในประเทศจีน เพราะสำหรับประเทศไทย การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจีนสามารถส่งผ่านมาถึงไทยได้หลายช่องทาง
ช่องทางแรก คือ การบริโภค หากมาตรการของรัฐบาลจีนช่วยให้ตลาดบ้านหยุดการทรุดตัวและทำให้ครัวเรือนมีความมั่นใจมากขึ้น การใช้จ่ายของคนจีนก็มีโอกาสฟื้นตามมา และนั่นจะเป็นผลดีต่อประเทศที่พึ่งพาตลาดจีน ทั้งในด้านการส่งออกสินค้าและบริการ โดยไทยมีโอกาสได้รับประโยชน์จากความต้องการสินค้าอาหาร สินค้าเกษตร สินค้าอุปโภคบริโภค และสินค้าที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพมากขึ้น
อีกช่องทางหนึ่ง คือ การท่องเที่ยว หากความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของครัวเรือนจีนกลับมา การเดินทางออกนอกประเทศก็มีโอกาสฟื้นตัวตามไปด้วย ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับไทย เพราะนักท่องเที่ยวจีนยังเป็นหนึ่งในตลาดสำคัญของภาคการท่องเที่ยวไทย และรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติมีความสำคัญมากขึ้นในช่วงที่การบริโภคภายในประเทศยังเผชิญข้อจำกัด
หากมองในภาพใหญ่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจีนยังอาจช่วยสนับสนุนการค้าและความต้องการสินค้าในภูมิภาคเอเชีย หากการฟื้นตัวครั้งนี้เกิดจากการที่ครัวเรือนจีนกลับมาใช้จ่ายมากขึ้น ไม่ใช่เพียงการเพิ่มกำลังการผลิตของโรงงาน นั่นจะเป็นรูปแบบการฟื้นตัวที่เป็นประโยชน์ต่อไทยมากกว่า เพราะจะสร้างอุปสงค์ใหม่ให้กับทั้งภูมิภาค แต่ในอีกด้านหนึ่ง ไทยก็ไม่ควรมองการฟื้นตัวของจีนว่าเป็นข่าวดีทั้งหมด เพราะจีนไม่ได้เป็นเพียง “ลูกค้ารายใหญ่” ของไทย แต่ยังเป็น “คู่แข่งรายใหญ่” ด้วย
หากรัฐบาลจีนสามารถประคองบริษัทและภาคการผลิตให้เดินหน้าต่อได้ แต่การบริโภคของประชาชนยังไม่ฟื้นเต็มที่ ผู้ผลิตจีนก็อาจต้องพึ่งพาตลาดต่างประเทศเพื่อระบายกำลังการผลิตส่วนเกินมากขึ้น สินค้าจีนที่มีต้นทุนแข่งขันได้จึงมีโอกาสไหลเข้าสู่ตลาดต่างประเทศ รวมถึงไทยมากขึ้นด้วย ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันให้กับผู้ประกอบการไทย โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมที่จีนมีความได้เปรียบด้านต้นทุน เทคโนโลยี และขนาดการผลิต
สำหรับไทย การฟื้นตัวของจีนมีทั้งโอกาสและความเสี่ยง หากมาตรการอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ความเชื่อมั่นของคนจีนกลับมาและการบริโภคฟื้น ไทยก็มีโอกาสได้ประโยชน์ผ่านการส่งออกและการท่องเที่ยว แต่หากเศรษฐกิจจีนฟื้นผ่านการผลิตและการส่งออกเป็นหลัก ขณะที่กำลังซื้อในประเทศยังอ่อนแรง สินค้าจีนที่ไหลเข้าสู่ตลาดต่างประเทศก็อาจเพิ่มแรงกดดันต่อผู้ประกอบการไทยมากขึ้น
ท้ายที่สุด สิ่งที่จีนกำลังทำจึงไม่ใช่เพียงการพยุงตลาดบ้าน แต่เป็นการหยุดแรงฉุดจากภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเปิดทางให้เศรษฐกิจเดินหน้าสู่โครงสร้างใหม่ และสำหรับไทย จีนยังคงเป็นทั้งตลาดส่งออก แหล่งนักท่องเที่ยว และคู่แข่งทางการค้าในเวลาเดียวกัน ดังนั้นการฟื้นตัวของจีนจึงไม่ได้หมายความว่าไทยจะได้ประโยชน์โดยอัตโนมัติ แต่ไทยต้องพร้อมรับทั้ง “ลูกค้าที่กลับมา” และ “คู่แข่งที่กลับมาแข็งแรงกว่าเดิม” ไปพร้อมกัน
ข่าวเด่น