ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569-2570 มีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวได้เล็กน้อย และฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง โดยปัจจัยกดดันที่สำคัญยังมาจากสถานการณ์กำลังซื้อในประเทศภาพรวมที่ยังเปราะบางและฟื้นตัวช้า กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่อง มาตรฐานการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังมีความเข้มงวดสูง และราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น
• โดยปัญหาเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลาย ทั้งภาระค่าใช้จ่ายที่เติบโตสูงกว่ารายได้ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือน ที่ทำให้กำลังซื้อส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังการใช้จ่าย และการชะลอการตัดสินซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่ยังเป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ในขณะเดียวกัน กำลังซื้อกลุ่มรายได้สูง ทั้งจากในประเทศ และต่างประเทศ ส่วนหนึ่งยังมีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อและการลงทุนออกไป จากความไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจในระยะต่อไป ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง นอกจากนั้น ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น ทำให้การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
• หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569 กลับมาขยายตัวได้เล็กน้อย ก่อนกลับมามีแนวโน้มทรงตัวในปี 2570 โดยการขยายตัวในปี 2569 มาจากปัจจัยฐานที่ต่ำจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปี 2568 ที่ทำให้เกิดการชะลอการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยออกไปจำนวนมาก การเร่งโอนก่อนหมดอายุมาตรการฯ ในช่วงครึ่งปีแรก (รอบ 30 มิ.ย.2569) และการทำโพรโมชันระบายสินค้าคงเหลือ เป็นสำคัญ
ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มได้รับความนิยมสูงทั้งในระยะสั้น และระยะกลาง จากปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่งเป็นสำคัญ ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า การเน้นความคุ้มค่าด้านราคาของผู้ซื้อ และราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามต้นทุนราคาที่ดิน
• การโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ดีกว่ามือหนึ่ง และยังคงมีสัดส่วนอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากปัจจัยด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่ง ที่ทำให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้ง่ายกว่ามือหนึ่ง ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อภาพรวมที่ยังเปราะบาง และเน้นความคุ้มค่าด้านราคาของผู้ซื้อ ประกอบกับมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองฯ ที่หลากหลาย นอกจากนั้น ตัวเลือกที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลาย ทำให้ผู้ที่รับภาระหนี้ไม่ไหวต้องปล่อยออกมาขาย หรือกลายเป็น NPA
• ราคาโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองมีแนวโน้มลดลง เช่นเดียวกับมือหนึ่ง สะท้อนข้อจำกัดด้านงบประมาณจากปัญหาเศรษฐกิจของกำลังซื้อในภาพรวม โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ประกอบกับอุปทานมือสองที่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงมีส่วนช่วยให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองราคาต่ำได้มากขึ้น
สถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในระยะสั้น แต่เป็นการลดลงเฉพาะกลุ่ม และยังคงต้องติดตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่องในระยะยาว
• ในระยะสั้นคาดว่าหน่วยเหลือขายสะสมใน BMR จะลดลงจากกลุ่มคอนโดที่ยังคงได้รับความนิยมจากผู้ซื้อสูง จากจุดแข็งด้านทำเลที่เดินทางสะดวก และกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เริ่มกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับราคาที่กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างยังสามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้มากกว่าบ้านเดี่ยวบ้านแฝด ส่วนในระยะปานกลางยังคงต้องติดตามอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาต่ำไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่อาจส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมคอนโดและทาวน์เฮาส์ไม่สามารถลดลงได้ตามที่คาดการณ์
• ขณะที่สถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมในกลุ่มบ้านเดี่ยวยังไม่มีแนวโน้มคลี่คลายลง จากอุปสงค์ที่ลดลงและยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าอุปทาน และการแข่งขันในตลาดเพื่อระบายสินค้าคงเหลือที่ยังคงเข้มข้น
• เหตุการณ์น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงปลายเดือน ก.ย. จนถึงปัจจุบัน คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการระบายสินค้าคงเหลือในระยะสั้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบสูง น้ำท่วมขังนานหรือระบายออกได้ช้า ซึ่งในครั้งนี้ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ และอาจส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกทำเลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปมากขึ้น
ท่ามกลางปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจและการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้นในระยะต่อไป ผู้ประกอบการควรพิจารณาปรับกลยุทธ์ดังนี้
• เร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อนหรือควบคู่ไปกับการพิจารณาพัฒนาโครงการใหม่ โดยพยายามระบายสินค้าเพื่อรักษา Cash flow ส่วนการพัฒนาโครงการใหม่ควรหลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง
• ลดการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคา และหันมาสร้างความรู้สึกคุ้มค่าต่อราคา (Value for Money) ให้กับสินค้าแทน เนื่องจากความคุ้มค่ายังคงเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อในปัจจุบันและระยะต่อไปให้ความสำคัญมากที่สุด
• ไม่ควรมองตลาดมือสองเป็นคู่แข่งเพียงอย่างเดียว แต่ควรเข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาดด้วย เช่น การรับซื้อบ้านเก่าจากลูกค้าเพื่อนำมา Renovate ขายต่อ การนำบ้านเก่ามาขายเป็นส่วนลดแลกบ้านใหม่ ไปจนถึงการรับ Renovate ปรับปรุงซ่อมแซม และตรวจสอบสภาพบ้านมือสอง
• ปรับแนวคิดและกลยุทธ์การเจาะกำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยการ Scope ตลาดต่างชาติให้แคบลงและเจาะกลุ่มแบบ Selective มากขึ้น แทนการทำตลาดแบบ Mass
• พัฒนาจากการเป็น Developer สู่การเป็นผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัย (Living Solution Provider) ที่มี Ecosystem ให้ลูกค้าสามารถ ‘ซื้อ-เช่า-ลงทุน-ปรับปรุง และใช้ชีวิต’ ได้ครบวงจร ซึ่งจะเป็นการปรับกลยุทธ์เชิงโครงสร้างครั้งสำคัญ เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงเปราะบางและยังมีอยู่อย่างจำกัดในระยะต่อไป
อ่านต่อรายงานฉบับเต็มได้ที่... https://www.scbeic.com/th/detail/product/ResidentialRE-081026
ผู้เขียนบทวิเคราะห์ : เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ (chetthawat.songprasert@scb.co.th) นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) SCB EIC Online : www.scbeic.com Line : @scbeic
ข่าวเด่น